Chaque règle appliquée par le calcul, vérifiée le 4 octobre 2026 sur les textes officiels.
- La règle des banques. Le Haut Conseil de stabilité financière limite le taux d'effort à 35 % des revenus nets avant impôt, assurance comprise, vérifié pour chaque année du prêt, et la durée à 25 ans. Elle peut atteindre 27 ans avec un différé pendant la construction, dans le neuf, ou pour des travaux d'au moins 10 % du coût de l'opération. Les banques peuvent s'en écarter pour 20 % de leurs prêts, dont au moins 70 % pour une résidence principale et 30 % pour des primo-accédants. Décision D-HCSF-2021-7 modifiée, maintenue le 15 septembre 2026. HCSF · questions et réponses du HCSF
- Les revenus retenus. Le revenu net avant impôt, sans revenus exceptionnels, au jour du prêt. Les loyers perçus et attendus comptent avec une décote que le HCSF impose sans la chiffrer, 70 % étant la pratique la plus courante, et la méthode qui retire les loyers des mensualités est exclue. Les revenus d'un CDD peuvent subir une décote prudente. La moyenne des bénéfices d'un indépendant est une pratique des banques, pas une règle. HCSF, questions 13 à 19
- Les taux moyens. En août 2026, hors assurance, 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans, 3,31 % en moyenne. Les chiffres de septembre ne sont pas encore publiés. Observatoire Crédit Logement/CSA
- Le taux de l'usure. Du 1er octobre au 31 décembre 2026, le TAEG d'un prêt immobilier à taux fixe ne peut dépasser 4,09 % sous 10 ans, 4,68 % de 10 à 20 ans et 5,40 % à partir de 20 ans. Le TAEG compte les intérêts, l'assurance, la garantie, les frais de dossier et le courtier. Avis du 25 septembre 2026. Banque de France · Journal officiel
- Le prêt à taux zéro. Pour un primo-accédant, qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale pendant les deux années précédant l'offre, jusqu'au 31 décembre 2027. En zones A bis et A, tout Paris et la petite couronne, il finance le neuf, appartement ou maison depuis le 1er avril 2025, et les logements sociaux vendus à leurs occupants, pas l'ancien. Revenu retenu, le plus élevé du revenu fiscal de référence de l'année N-2 et du coût de l'opération divisé par 9, prix et travaux, sans frais de notaire. Plafond de revenus de 49 000 € par coefficient familial, quatre tranches (25 000, 31 000, 37 000 et 49 000 €), quotité de 50, 40, 40 et 20 % en appartement, 30, 20, 20 et 10 % en maison, sur un coût plafonné à 150 000 € par coefficient (2,4 au plus). Durée de 25, 20, 15 et 10 ans, dont 10, 8, 2 et 0 de différé. Il ne peut dépasser les autres prêts, ou de 25 % quand sa quotité est de 50 %. service-public.gouv.fr · code de la construction
- Le prêt d'Action Logement. 30 000 € au plus, à 1 % hors assurance, sur 25 ans au plus, dans la limite de 40 % du coût de l'opération. Pour les salariés d'une entreprise privée non agricole d'au moins dix salariés, primo-accédants, sous plafonds de ressources, dans le neuf, un logement social vendu à son occupant ou un bail réel solidaire, et dans la limite des fonds disponibles. Action Logement · ANIL
- Frais de notaire. Dans l'ancien, droits de mutation de 5 % dans les quatre départements du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, 4,5 % pour un primo-accédant qui achète sa résidence principale, plus la taxe communale de 1,2 % et 2,37 % de frais d'assiette sur la part du département, soit 6,32 % ou 5,81 % du prix hors honoraires d'agence de l'acquéreur. Dans le neuf, 0,70 % du prix hors TVA et 2,14 % de frais d'assiette. Émoluments du notaire au barème, TVA comprise, émoluments de formalités au tarif, contribution de sécurité immobilière de 0,1 %. taux des départements · primo-accédants, BOFiP · barème des émoluments
- Garantie du prêt. La caution d'un organisme comme Crédit Logement n'a pas de barème publié, son coût vient de votre offre ou de son simulateur, et environ 70 % de la participation au fonds mutuel de garantie est rendue en fin de prêt (71,07 %, dernier taux appliqué). L'hypothèque conventionnelle paie la taxe de publicité foncière de 0,70 %, la contribution de sécurité immobilière de 0,05 % et les émoluments du notaire sur l'acte de prêt. L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, l'ancien privilège, ne paie pas la taxe de publicité foncière, mais ne garantit que l'achat d'un logement existant. Le calcul compte ces montants sur le capital, sans les débours. Crédit Logement · taxe de publicité foncière · émoluments du prêt · justice.fr
- L'assurance emprunteur. Aucun barème officiel de taux par âge n'existe, celui de votre offre est le seul juste. Sans questionnaire de santé quand la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le prêt se termine avant vos 60 ans (loi Lemoine). economie.gouv.fr · loi du 28 février 2022
- Les frais de dossier et le courtier. Aucun plafond légal, mais ils entrent dans le TAEG. Un courtier ne peut rien encaisser avant le versement des fonds, et aucun frais de dossier ne peut être demandé sur un prêt à taux zéro. code monétaire et financier, L519-6
Ce que le calcul laisse de côté. Le prêt relais, le prêt d'accession sociale, le prêt conventionné, le bail réel solidaire et la location-accession, le différé de 27 ans dans le neuf, et le reste à vivre minimum, que chaque banque fixe. Le prêt Paris Logement de la Ville de Paris n'existe plus depuis novembre 2021. Les taux moyens et le taux de l'usure seront mis à jour à chaque publication.