Rentabilité locative

Votre projet, vos chiffres

Huit étapes, dans l'ordre où vous connaissez les chiffres. Le résultat se met à jour à chaque saisie. Il suit le régime que vous choisissez, ou celui qui vous laisse le plus, et chiffre toutes les autres options, vide ou meublé, en votre nom ou en SCI, micro ou réel, revente comprise. Aucun e-mail demandé, le rapport se télécharge en PDF.

Les cases jaune pâle sont remplies par l'outil, rien à y écrire. Changez-les seulement si vous avez le chiffre exact, par exemple celui de votre notaire ou de votre offre de prêt.

1Le bien

Le prix, l'état du logement et les travaux. Les frais de notaire se calculent seuls, pour l'ancien comme pour le neuf.

Logement

Prix d'achat frais d'agence inclus Honoraires d'agence à votre charge inclus dans le prix, ils ne paient pas de droits, 0 sans agence Département pour les règles locales Travaux rénovation, réparation, amélioration, 0 s'il n'y en a pas Agrandissement ou construction des travaux qui créent de la surface, non déductibles des loyers nus Frais de notairecalculéselon le prix, l'ancien ou le neuf et le département Classe énergie le DPE, après travaux

2Les lots

Un appartement, ou plusieurs logements dans le même achat, vide, meublé ou saisonnier, chacun avec sa surface et son loyer. Puis le temps sans locataire, s'il y en a.

Mobilier l'équipement des lots meublés

Le temps sans loyer

Un logement ne perd des loyers qu'avant le premier locataire et quand un locataire s'en va. Il n'y a pas forcément de vacance. Le bail vide dure au moins trois ans, et il se reconduit tant que le locataire reste.

Avant le premier loyer le temps des travaux et de trouver le premier locataire, après l'achat

Location vide bail de trois ans au moins, le locataire peut partir avec un préavis

Temps pour relouer, à chaque départ

Un locataire reste en moyenne proposé, la durée du bail vide, trois ans

Location meublée bail d'un an, neuf mois pour un étudiant

Temps pour relouer, à chaque départ

Un locataire reste en moyenne proposé, la durée du bail meublé, un an

Location saisonnière

Commission des plateformes en part des recettes Conciergerie en part des recettes, 0 si vous gérez Ménage et linge par an Eau, électricité, internet par an, à votre charge

3Les charges par an

Ce qui reste à votre charge chaque année. Les montants figurent sur vos avis et vos contrats, et un champ vide compte pour 0 €.

Taxe foncière sans les ordures ménagères, refacturées Charges de copropriété la part non récupérable Assurance du propriétaire propriétaire non occupant Entretien et réparations Gestion locative en part des loyers, 0 si vous gérez Garantie des loyers impayés en part des loyers Cotisation foncière des entreprises la CFE, due en meublé Autres frais procédures, abonnements, imprévus, 0 s'il n'y en a pas

4Le crédit

L'apport, puis l'offre de votre banque. Sans offre, le taux proposé est la moyenne du marché.

Apport personnel 0 si vous financez tout Taux du créditproposéhors assurance, la moyenne d'août 2026 sur 20 ans Durée

Assurance emprunteur par an, en part du capital L'assurance se calcule sur votre offre le précise, le capital restant dû la fait baisser chaque année

Garantie, frais de dossier et de courtage le chiffre de votre banque, la caution ou l'hypothèque, les frais de dossier et ceux d'un courtier. Les organismes de caution ne publient pas de barème.

5Votre foyer

Pour calculer votre impôt avant et après l'achat, avec vos parts. Le revenu figure sur votre avis d'impôt.

Situation

Enfants à charge

Revenu net imposable du foyer par an, avant cet achat, vos autres loyers compris Crédits en cours mensualités, pour le taux d'endettement

6La fiscalité

Comment vous achetez, puis comment vous déclarez les loyers. Gardez « le plus favorable » et l'outil choisit pour vous. Choisissez un régime et le résultat le suit. Le comparatif et le rapport chiffrent toujours toutes les autres options, pour voir si l'une d'elles vous laisserait davantage.

Vous achetez en votre nom, seul ou en couple, ou par une société civile immobilière, une personne morale qui achète et loue à votre place

La SCI

À l'impôt sur le revenu, la SCI est transparente. Chaque associé déclare sa part des loyers nus avec ses revenus fonciers, au réel. À l'impôt sur les sociétés, elle paie l'impôt sur ses bénéfices après amortissement du bien, et vous êtes imposé sur ce qu'elle vous verse.

Imposition de la SCI

Vos partsproposévotre part du capital, les montants de la SCI sont donnés pour votre part Frais de création statuts, annonce légale, greffe, la première année Frais de la SCI par an, expert-comptable, banque, assemblée Bénéfices distribuésproposéà l'impôt sur les sociétés, la part versée aux associés chaque année

La location vide revenus fonciers

Régime

Rénovation énergétique les travaux font passer le logement de E, F ou G à A, B, C ou D, le déficit imputable sur votre revenu double

Le statut du bailleur privé une option, rien ne vous y oblige

Créé en 2026. Vous louez neuf ans à un loyer plafonné, à un locataire sous conditions de ressources, et vous amortissez une partie du prix. Sans lui, vous louez nu au loyer que vous fixez, dans la limite de l'encadrement là où il s'applique.

Niveau de loyer

Zone de la communeA bis ou A selon la commune

Loyer plafond au m² celui de votre commune, Loc2 pour le social, Loc3 pour le très social (arrêté du 6 janvier 2026)

La location meublée bénéfices industriels et commerciaux, loueur non professionnel

Régime

Expert-comptable par an, pour le meublé au réel en votre nom

Vos autres locations facultatif

Les loyers que vous touchez déjà comptent dans les plafonds du micro-foncier et du micro-BIC. Un déficit foncier efface d'abord vos autres revenus fonciers, sans limite, avant de réduire votre revenu global.

Vous louez déjà d'autres logements

Loyers nus encaissés par an, avant charges, location vide Revenu foncier net déclarécalculé70 % des loyers, comme au micro-foncier, corrigez-le si vous êtes au réel Recettes meublées encaissées par an, location meublée ou saisonnière

Les autres options pour le comparatif et le rapport

Vide ou meublé, en votre nom ou par une SCI, au micro ou au réel. Le comparatif chiffre chaque option avec le même bien, le même crédit et le même foyer. Ces cases ne servent qu'aux options que vous n'avez pas choisies, vides elles comptent pour 0 €.

Si vous louiez meublé

Loyer en meublé ce qu'il a de plus qu'en location vide, laissez vide pour comparer au même loyer

Si vous achetiez par une SCI calculée pour tout le bien, avec les bénéfices distribués chaque année à l'impôt sur les sociétés

Règles fiscales

7La revente

Quand vous pensez revendre. Le calcul rembourse le crédit, applique l'impôt sur la plus-value de chaque régime et donne le gain final.

Revendre au bout de

Évolution du prix du bien par an, sans réponse prix inchangé Frais de revente agence à votre charge, diagnostics

8Hypothèses

Ce que vous prévoyez, et les règles d'amortissement. Les cases jaune pâle montrent la valeur que l'outil retient. Gardez-la si vous ne savez pas.

Évolution des loyers par an, sans réponse 0 %, dernier indice de référence des loyers +1,15 % sur un an Évolution des charges par an, sans réponse 0 % Part du terrainproposénon amortissable, 20 % étant la part retenue par la loi pour le bailleur privé Amortissement du bâtiproposéen années, l'usage étant par composants Amortissement des travauxproposéen années Amortissement du mobilierproposéen années

Simulation indicative, calculée dans votre navigateur avec les règles fiscales vérifiées le 4 octobre 2026, la loi de finances pour 2026 et la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Elle ne remplace pas le conseil d'un notaire, d'un expert-comptable ou d'un conseiller fiscal. Aucun e-mail demandé, rien n'est envoyé ni conservé.

Remplissez le calcul pour voir le détail.

Chaque règle appliquée par le calcul, vérifiée le 4 octobre 2026 sur les textes officiels.

Impôt sur le revenu. Barème appliqué en 2026 aux revenus 2025 (0 % jusqu'à 11 600 €, puis 11, 30, 41 et 45 %), plafonnement du quotient familial (1 807 € par demi-part) et décote, loi de finances pour 2026, article 4. service-public.gouv.fr
Prélèvements sociaux. 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières, 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle depuis les revenus 2025, et 6,8 % de CSG déductible l'année suivante, loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. impots.gouv.fr
Location vide. Micro-foncier jusqu'à 15 000 € de loyers par an, abattement de 30 %. Au réel, le déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour une rénovation énergétique payée jusqu'au 31 décembre 2027), le reste se reporte dix ans sur les revenus fonciers, et le logement doit rester loué jusqu'à la fin de la troisième année. BOFiP
Statut du bailleur privé. Une option, que le calcul n'étudie que si vous la demandez. Loi de finances pour 2026, article 47, actes signés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, appartement dans un immeuble collectif, neuf ou ancien avec des travaux d'au moins 30 % du prix et un DPE A ou B, loué nu 9 ans en résidence principale. Amortissement de 80 % du prix (majoré des travaux dans l'ancien), soit 3,5, 4,5 ou 5,5 % par an dans le neuf, 3, 3,5 ou 4 % dans l'ancien, plafonné à 8 000, 10 000 ou 12 000 € par an. Loyers plafonnés à 19,71 €/m² en zone A bis et 14,64 €/m² en zone A en 2026 pour le niveau intermédiaire, multipliés par 0,7 + 19/surface (1,2 au plus). Aucune doctrine fiscale n'est encore publiée, le calcul retient donc la lecture la plus prudente. ANIL · plafonds 2026
Location meublée. Micro-BIC jusqu'à 83 600 € de loyers par an (revenus 2026 à 2028), abattement de 50 %, y compris pour le meublé de tourisme classé, et 15 000 € et 30 % pour le meublé de tourisme non classé. Au réel, l'amortissement ne peut pas créer de déficit, et ce qui n'est pas déduit se reporte sans limite de durée. BOFiP, seuils · BOFiP, amortissement
Location saisonnière. À Paris, 90 nuits par an pour une résidence principale, et tout autre logement doit obtenir un changement d'usage avec compensation, comme dans toutes les communes du 92, du 93 et du 94. Au-delà de 23 000 € de recettes, affiliation obligatoire au régime des travailleurs indépendants, signalée mais non simulée. paris.fr · changement d'usage
Loueur meublé professionnel. Au-delà de 23 000 € de loyers meublés, s'ils dépassent les autres revenus d'activité du foyer, cotisations sociales d'indépendant, cas signalé mais non simulé. BOFiP
SCI à l'impôt sur le revenu. Transparente, chaque associé déclare sa part des loyers avec ses revenus fonciers, au réel, avec le même déficit foncier. Les honoraires de l'expert-comptable et de gestion se déduisent pour leur montant réel, les frais de création non. Le micro-foncier n'est ouvert à l'associé que s'il loue aussi un logement nu en son nom. Une société civile qui loue meublé de façon habituelle relève de l'impôt sur les sociétés, au-delà de 10 % de ses recettes. frais de gestion · micro-foncier · sociétés civiles
SCI à l'impôt sur les sociétés. 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà, après amortissement du bien et déduction de tous les frais, création comprise. Vos dividendes paient la flat tax de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026, ou le barème après 40 % d'abattement et 18,6 % de prélèvements sociaux, le calcul retenant le moins cher (l'option pour le barème vaut pour tous vos revenus de capitaux de l'année). À la revente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, sans abattement, et ce qui n'a pas été distribué l'est, au même impôt. Les montants sont donnés pour votre part du capital. impôt sur les sociétés · dividendes
Vos autres locations. Les plafonds du micro-foncier et du micro-BIC s'apprécient sur tous les loyers du foyer, et le micro ou le réel s'applique à tous vos loyers nus. Un déficit foncier efface d'abord vos autres revenus fonciers, sans limite, puis s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. micro-foncier · déficit foncier
Travaux d'agrandissement. Construction, reconstruction et agrandissement ne se déduisent pas des loyers nus. Ils s'amortissent en LMNP et en SCI à l'IS, et s'ajoutent pour leur montant au prix d'achat à la revente, quand ils dépassent le forfait de 15 %. BOFiP
Plus-value à la revente. 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention, soit 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e pour l'impôt, et 1,65 %, 1,60 % puis 9 % par an pour les prélèvements, exonération à 22 et 30 ans. Prix d'acquisition majoré de 7,5 % de frais (ou des frais réels) et, au-delà de cinq ans, de 15 % de travaux. Surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value. service-public.gouv.fr · surtaxe
Amortissements retirés du prix. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits des murs en LMNP diminuent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value (loi de finances pour 2025, article 84), et ceux du statut du bailleur privé aussi. FAQ LMNP, impots.gouv.fr
Remboursement anticipé. Les indemnités ne peuvent dépasser six mois d'intérêts ni 3 % du capital restant dû (code de la consommation, article R313-25), et elles ne réduisent pas la plus-value. Légifrance
Frais de notaire. Dans l'ancien, droits de mutation à 5 % dans les quatre départements (6,32 % avec la taxe communale et les frais d'assiette), jusqu'au 31 mars 2028. Dans le neuf, 0,715 % du prix hors TVA. Émoluments du notaire selon le barème réglementé, TVA comprise, contribution de sécurité immobilière de 0,1 %, et 511,90 € d'émoluments de formalités au tarif, TVA comprise. Les débours, avancés par le notaire, n'ont pas de barème et ne sont pas comptés. taux des départements · émoluments
Crédit. Taux d'endettement plafonné à 35 %, assurance comprise, sur 25 ans au plus (décision du Haut Conseil de stabilité financière, maintenue le 15 septembre 2026). Les banques comptent en général 70 % du loyer dans vos revenus. Deux repères du métier complètent, sans être des règles, les charges et le crédit sous 70 % des loyers, et un emprunt de six fois le revenu annuel au plus. Taux moyen d'août 2026, Observatoire Crédit Logement/CSA
Performance énergétique. Location interdite aux logements classés G depuis le 1er janvier 2025, F en 2028, E en 2034, et loyers gelés pour les classes F et G. ecologie.gouv.fr
Projet de loi de finances pour 2027. Déposé le 1er octobre 2026, non voté, vote prévu le 17 novembre. Amortissement des locaux en LMNP plafonné à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer (1,5 % et 5 000 € en meublé de tourisme), amortissement non déduit perdu au lieu d'être reporté, barème indexé de 2,1 %. Le scénario « Projet de loi 2027 » l'applique. Assemblée nationale
Encadrement des loyers. À Paris, à Plaine Commune et à Est Ensemble, le loyer hors charges d'un logement vide ou meublé ne peut dépasser le loyer de référence majoré du quartier. L'expérimentation court jusqu'au 24 novembre 2026, et sa prolongation est débattue au Sénat à partir du 21 octobre 2026. service-public.gouv.fr · loyers de référence
Bail et vacance. Bail vide de trois ans au moins, reconduit tant que le locataire reste, et bail meublé d'un an, neuf mois pour un étudiant. La vacance ne survient qu'au départ d'un locataire, le calcul répartit donc le temps pour relouer sur la durée moyenne d'occupation que vous indiquez. service-public.gouv.fr
Indice de référence des loyers. +1,15 % sur un an au 2e trimestre 2026. Insee

Ce que le calcul laisse de côté. Les cotisations sociales du loueur meublé professionnel et du saisonnier au-delà de 23 000 € de recettes, le changement de régime de vos autres loyers nus quand vous passez au réel, le statut du bailleur privé en SCI, et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Le statut du bailleur privé et le projet de loi 2027 attendent leurs commentaires officiels, l'outil sera mis à jour avec eux.

Ce que le calcul retient

Toutes les options, jusqu'à la revente

Le même achat ne rapporte pas la même chose selon la façon de le louer, de le déclarer et de le revendre. Le calcul les compare toutes, celle que vous choisissez et les autres, avec vos revenus et vos parts, pas avec une tranche moyenne.

Location vide

Micro-foncier, réel ou bailleur privé

30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € de loyers, ou le réel et son déficit foncier, ou, si vous le choisissez, depuis 2026, des loyers plafonnés en échange d'un amortissement pendant neuf ans.

Meublé et saisonnier

Micro-BIC ou LMNP au réel

50 % d'abattement jusqu'à 83 600 € de loyers, 30 % pour le saisonnier non classé, ou, au réel, les charges puis l'amortissement du bien, sans créer de déficit.

Société

SCI à l'IR ou à l'IS

À l'impôt sur le revenu, votre part des loyers nus au réel. À l'impôt sur les sociétés, 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice après amortissement, puis l'impôt sur ce que la société vous verse. Avec vos parts et vos frais.

La revente

Le gain, impôt compris

La plus-value de chaque régime, ses abattements, les amortissements retirés du prix, le crédit soldé. Ce qui vous reste vraiment, et le rendement de votre apport.

Prix et réservation

Votre prix s'affiche, vous choisissez l'heure

Décrivez le bien, le prix s'affiche. Choisissez un jour et une heure. Ni devis, ni appel.

Questions fréquentes

Sur la rentabilité

Ce qu'on nous demande sur le calcul.

Dernier mot

Un rendement se calcule. Il se gagne entre deux locataires. Une visite, un plan 2D et des photographies présentent le logement avant même le premier rendez-vous.

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