Combien de visites faut-il pour vendre un appartement à Paris ?

Les portails ne publient pas ce chiffre, et nous n'avons trouvé aucune étude indépendante sur Paris. Ce qui circule vient de gens qui ont quelque chose à vendre, nous compris. Ce que vous pouvez compter, en revanche, c'est ce que chaque visite vous coûte.

Le nombre de visites avant une offre dépend d'abord du prix, ensuite de l'annonce, et seulement après de l'appartement. Un bien affiché au prix du quartier peut trouver preneur en peu de visites. Le même bien, affiché trop cher, enchaîne les visites sans recevoir d'offre. Une moyenne qui mélangerait ces deux cas ne vous dirait rien du vôtre.

Le prix fait le nombre

Avant de publier, le seul repère chiffré solide dont vous disposez est le prix des ventes signées autour de chez vous. Il est public, dans la base Demandes de valeurs foncières de l'État, mise à jour deux fois par an. Regardez votre immeuble et les rues voisines, pour des surfaces et des étages comparables au vôtre.

Les annonces encore en ligne, elles, montrent des biens qui n'ont pas trouvé preneur. Vous aligner sur elles revient à vous aligner sur ceux qui attendent. En fixant votre prix d'après les ventes signées, vous évitez les visites qui ne servent qu'à vous apprendre que vous êtes trop cher.

Ce qu'une visite vous coûte

On pense au temps passé avec le visiteur. Il faut y ajouter le créneau à trouver et parfois à déplacer, le rangement de la veille, les volets à ouvrir et l'attente sur place. Et il faut être présent à chaque fois.

Faites le compte avec vos propres chiffres. Multipliez le temps que vous prend une visite, rangement compris, par le nombre de visites qui n'ont abouti à rien. Nous ne vous donnons pas de moyenne, parce que nous n'en connaissons aucune de fiable.

Les visites pour rien

Elles ont un point commun. Le visiteur découvre sur place une chose que l'annonce aurait pu lui dire.

Les deux dernières lignes ne dépendent que de vous. Les trois premières se règlent avec une visite virtuelle, un plan et des photos, faits une fois et regardés par tous les candidats qui suivront. Chez Aplomb, le tarif dépend de la surface et comprend la visite 360, le plan coté, la maquette 3D, les photos développées et 3 mois d'hébergement de la visite. Il est de 149 € jusqu'à 30 m², 199 € de 31 à 60 m², 249 € de 61 à 90 m² et 319 € de 91 à 130 m², puis 2,50 € de plus par m² au-delà, et le tout est livré sous 48 heures. Vous pouvez juger le résultat sur les biens déjà livrés. Plan indicatif, il ne remplace pas un mesurage Loi Carrez.

Ce que vos visites vous apprennent

Une visite sans offre n'est pas perdue si vous en tirez une information. Après chacune, notez en une ligne ce qui a fait réagir le visiteur, la question qu'il a posée deux fois, la pièce où il ne s'est pas attardé. Personne d'autre que vous ne dispose de ces informations sur votre appartement.

Si la même remarque revient, sa réponse a sa place dans l'annonce, pour que les visiteurs suivants la lisent avant de venir. Si les remarques changent à chaque fois et que personne ne fait d'offre, regardez d'abord le prix. Comptez à part les contre-visites, quand un candidat revient avec un proche ou un artisan. Il connaît déjà l'appartement et revient pour vérifier un point précis.

En avoir moins sans perdre les bonnes

1. Fixez le prix d'après les ventes signées, pas d'après les annonces voisines.
2. Mettez dans l'annonce tout ce qui ne se corrige pas, l'étage, l'ascenseur, le vis-à-vis, l'orientation. Nous avons détaillé ce qui fait baisser le prix et ce qu'il vaut mieux dire avant la visite.
3. Avant de donner un créneau, demandez « Avez-vous parcouru la visite virtuelle ? ». Si la réponse est non, envoyez le lien et proposez d'en reparler ensuite.
4. Groupez les visites qui restent sur un même après-midi, à environ 15 minutes d'écart. Vous ne rangez qu'une fois.

Le reste dépend de votre appartement et du marché du moment, et là-dessus nous ne pouvons rien vous promettre.