Ce qu'un home staging virtuel peut changer sur une photo
Un canapé ajouté sur la photo d'un séjour vide ne change rien à ce que vous vendez. Une fissure effacée, en revanche, cache un défaut du bien. La règle passe entre ces deux retouches, et depuis le 2 août 2026, un professionnel qui meuble ses photos avec une IA doit le signaler.
Une pièce vide se lit mal en photo. Sans lit, sans table ni canapé, rien ne donne l'échelle, et l'on ne sait pas si sa propre table tiendra dans le séjour. Le home staging virtuel répond à cette question. Un logiciel pose des meubles, un tapis ou des luminaires sur la photo réelle. Certains outils font l'inverse et vident une pièce encombrée. Il rend service pour un bien vidé après un départ ou une succession, pour un logement neuf jamais habité, ou pour une petite pièce qui peut servir de bureau comme de chambre d'enfant.
Le jour de la visite, pourtant, la pièce sera telle qu'avant la retouche. L'image meublée ne montre pas le bien, elle montre ce qu'on pourrait en faire. Toute la question est de ne pas faire passer l'une pour l'autre.
Le gouvernement a posé le critère dans une réponse publiée au Journal officiel le 14 juillet 2026. Selon lui, ces outils ne se distinguent pas, sur le fond, du home staging fait avant les visites ou de la retouche numérique des photos, et ils relèvent des mêmes règles. Dans une annonce publiée par un professionnel, un embellissement tombe sous le coup du code de la consommation dès qu'il altère la perception d'informations essentielles sur le bien et qu'il a pour effet de modifier le comportement de la personne qui contracte.
La question à laquelle il répondait avait été posée par le député Édouard Bénard et publiée le 31 mars 2026. Elle citait des retouches qui devraient selon lui être interdites, comme des fissures ou des taches d'humidité effacées, un vis-à-vis gommé, des pièces élargies artificiellement, un jardin en friche rendu vert, ou une piscine, une cheminée ou une terrasse ajoutées. La réponse ne reprend pas ces exemples un par un. Elle pose le critère.
Pour une retouche plus discrète, nous posons une seule question. Une fois sur place, la personne découvrira-t-elle quelque chose que l'image lui a fait croire absent ? Si oui, la retouche porte sur le bien. C'est le cas d'un parquet abîmé remplacé par un neuf, d'un ciel gris passé au bleu alors qu'il renseigne sur la lumière de la pièce, d'une vue sur cour rendue dégagée ou d'un radiateur effacé d'un mur.
Aucun texte français ne vise les photos immobilières retouchées, la question du député le relève. Les règles générales s'appliquent, et elles diffèrent selon la personne qui publie l'annonce.
Une agence, un mandataire ou un promoteur relève du code de la consommation. Son article L. 121-2 qualifie de trompeuse une pratique commerciale qui repose sur des présentations fausses ou de nature à induire en erreur sur les caractéristiques essentielles d'un bien, notamment ses qualités substantielles et son aptitude à l'usage. Une photo qui fait disparaître une tache d'humidité peut entrer dans cette définition. L'article L. 132-2 prévoit 2 ans d'emprisonnement et 300 000 euros d'amende, et jusqu'à 5 ans et 750 000 euros quand l'infraction passe par un service de communication au public en ligne. Selon la réponse du gouvernement, la DGCCRF enquête régulièrement sur les professionnels de l'immobilier. Les agents immobiliers ont en plus leur code de déontologie, fixé par le décret du 28 août 2015. Son article 2 leur impose d'exercer avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité.
Un particulier qui vend ou loue son propre logement n'est pas contrôlé par la DGCCRF, qui ne surveille pas les transactions entre particuliers. Le gouvernement l'écrit lui-même. Le code civil s'applique en revanche. Son article 1137 définit le dol comme le fait d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges, ou en lui cachant volontairement une information dont on sait qu'elle est déterminante pour lui. La réponse ministérielle rappelle qu'un acquéreur qui s'estime trompé peut saisir le juge même après la signature de l'acte, pour faire annuler la vente ou obtenir une baisse du prix. Elle rappelle aussi que le délit de tromperie peut être commis entre particuliers.
Le règlement européen sur l'intelligence artificielle, du 13 juin 2024, s'applique depuis le 2 août 2026, son article 50 compris. Il appelle hypertrucage une image générée ou manipulée par une IA qui ressemble à des personnes, des objets ou des lieux existants et peut passer à tort pour authentique. La photo d'une pièce réelle meublée par un logiciel d'IA, qu'on peut prendre pour une photo non retouchée, correspond à cette définition.
La personne qui utilise le logiciel doit alors indiquer que l'image a été générée ou manipulée par une IA, de façon claire et reconnaissable, au plus tard quand on la voit pour la première fois. Une agence qui meuble ses photos est concernée. Le règlement exclut l'usage dans le cadre d'une activité personnelle à caractère non professionnel. Qu'un particulier qui vend son logement entre ou non dans cette exception, la mention reste prudente, puisqu'une image qui trompe peut lui être reprochée au titre du dol.
Un second marquage, invisible et lisible par une machine, revient à l'éditeur du logiciel et pas à la personne qui publie l'image. Pour les logiciels mis sur le marché avant le 2 août 2026, le règlement (UE) 2026/1744 du 8 juillet 2026 laisse aux éditeurs jusqu'au 2 décembre 2026 pour s'y conformer.
Nous résumons ici les textes tels que nous les avons lus. Ce résumé ne remplace pas l'avis d'un avocat sur votre situation.
Aucun texte ne fixe les mots à employer pour une photo immobilière, et le règlement européen n'impose pas de formule. La seule mention dont la loi française fixe les mots vient d'un tout autre domaine. L'article L. 2133-2 du code de la santé publique exige « Photo retouchée » sur les photos commerciales de mannequins dont la silhouette a été modifiée par logiciel. Le député estime que cette exigence a vocation à s'appliquer, par analogie, aux biens immobiliers retouchés. Elle n'est pas obligatoire aujourd'hui pour un logement. Nous la tenons pour une bonne règle, et elle s'applique en quatre gestes.
Un home staging virtuel gratuit se trouve en quelques clics, mais ce qui est offert est un essai. Nous avons lu le 20 octobre 2026 les pages de tarifs de quatre services, et nous n'en recommandons aucun.
| Service | Ce qui est gratuit | Ce qui coince |
|---|---|---|
| REimagineHome | 5 créations pour un nouvel utilisateur, sans carte bancaire, avec la même IA que les formules payantes selon l'éditeur | Une création consomme un crédit, qu'elle soit réussie ou non. La page ne dit pas si les images gratuites portent un filigrane, et présente la haute définition comme un avantage payant |
| Collov AI | Les fonctions principales, sur quelques images | Les essais portent un filigrane. La haute définition, la licence commerciale pour une annonce et la mention automatique de home staging virtuel sont réservées aux formules payantes |
| RICOH360 Tours | 10 pièces pendant l'essai de 2 semaines, avec une fonction encore en version bêta | Il meuble une image 360, pas une photo classique, et suppose une caméra Ricoh Theta. Les liens partagés cessent de marcher à la fin de l'essai. Ensuite, l'offre Pro meuble 20 pièces par mois et l'offre Business 100 |
| Virtual Staging AI | Rien, la page de tarifs commence par une formule payante | Le service n'accepte pas, pour l'instant, de clients dans l'Union européenne ni au Royaume-Uni |
Avant de publier une image tirée d'un essai, vérifiez qu'elle ne porte pas le nom de l'outil, qu'elle est assez grande pour un portail d'annonces, et surtout ce que disent les conditions d'utilisation. Avez-vous le droit de la publier dans une annonce, et que fait l'éditeur de la photo de votre logement que vous lui envoyez ?
Méfiez-vous aussi des fonctions voisines que plusieurs de ces outils proposent, comme changer le ciel, reverdir une pelouse, ajouter une piscine ou refaire les murs et les sols. Elles modifient le bien lui-même et franchissent la limite décrite plus haut. Enfin, Collov réserve sa mention automatique aux formules payantes. Sur une image gratuite, c'est donc à vous de l'ajouter.
Nous ne faisons pas de home staging, ni virtuel ni réel. Nous faisons des visites virtuelles, et elles reposent sur le contraire de la retouche. Chaque prise 360 est développée une par une, en réglant l'exposition, le contraste, les hautes lumières et les ombres, pour que l'image ressemble à ce que l'œil voit dans la pièce. Rien n'est ajouté ni effacé. Seuls les visages, le courrier et les écrans sont floutés ou retirés, parce qu'ils relèvent de la vie privée et pas du bien.
Une visite 360 embellie n'aurait aucun intérêt. Elle montre tout, sol et plafond compris, et la personne qui vient ensuite sur place doit retrouver chaque pièce telle qu'elle l'a vue à l'écran.
Pour se projeter dans un bien vide, le plan coté nous paraît plus utile qu'un canapé dessiné. Il donne les dimensions de chaque pièce, et chacun peut y placer ses propres meubles. La maquette 3D montre en plus les volumes, avec les murs et les ouvertures. Le plan et la maquette viennent du même relevé que la visite, comme le décrit la page méthode. Ils sont compris dans le prix, avec la visite, les photos développées et 3 mois d'hébergement de la visite. Ce prix va de 149 € jusqu'à 30 m² à 319 € de 91 à 130 m², puis 2,50 € de plus par m² au-delà. TVA non applicable, article 293 B du CGI. Plan indicatif, il ne remplace pas un mesurage Loi Carrez.
Si vous tenez au home staging virtuel pour vos photos, signalez-le et gardez la visite comme référence. Une image meublée, publiée à côté d'une visite qui montre la pièce vide, dit clairement ce qui est suggéré et ce qui est vendu. Pour préparer le logement lui-même, rangé plutôt que retouché, nous avons fait une liste pièce par pièce. Si vous hésitez entre des photos seules et une visite, nous comparons les deux dans un autre article.
Visite 360, plan coté, maquette 3D et photos, livrées sous 48 heures. Le tarif s'affiche sans devis ni appel
Seule la surface fixe le tarif. TVA non applicable, article 293 B du CGI. Voir le détail des tarifs