La différence entre surface habitable et surface Carrez

Dans un appartement sans véranda, sans loggia fermée ni comble, la surface habitable et la surface Carrez se calculent de la même façon. Dès qu'il y en a une, les deux chiffres peuvent différer. La surface Carrez s'écrit dans l'acte de vente, la surface habitable dans le bail, et au-delà de 5 % d'écart, l'erreur se paie dans les deux cas.

Le balcon de l'appartement en photo fait 10,55 m², et il ne compte dans aucune des deux surfaces, parce qu'il n'est ni clos ni couvert. Une véranda, elle, est close et couverte, et c'est là que les deux textes cessent de dire la même chose.

Commencez par l'usage. La surface Carrez sert à vendre un lot de copropriété. La surface habitable sert à louer un logement comme résidence principale. Les deux calculs retirent les mêmes murs et ignorent les mêmes parties basses sous 1,80 mètre. Ils ne divergent que pour quelques espaces.

Une surface pour l'acte, une pour le bail

L'obligation de la surface Carrez figure à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, issu de la loi du 18 décembre 1996, dite loi Carrez. La superficie de la partie privative du lot doit être écrite dans la promesse et dans l'acte de vente. Une maison qui n'est pas en copropriété n'est pas concernée. Le calcul suit l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967.

La surface habitable doit figurer dans le bail d'un logement loué comme résidence principale, d'après l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Cette obligation vient de la loi du 25 mars 2009, dite loi Boutin. Le calcul suit l'article R156-1 du code de la construction et de l'habitation.

Les mêmes déductions

Les deux calculs partent de la surface de plancher. Tous deux retirent ce qu'occupent les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres. Tous deux ignorent les parties de moins de 1,80 mètre de hauteur.

Ce dernier point compte sous les toits. Dans une chambre mansardée, toute la bande de sol où le plafond descend sous 1,80 mètre sort des deux calculs, même si un lit y tient.

Véranda, loggia, chambre de service

Le décret de 1967 compte la superficie des locaux clos et couverts, sans en dresser de liste. L'article R156-1, lui, nomme ce qui sort de la surface habitable. Il exclut les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les séchoirs extérieurs au logement, les vérandas, les volumes vitrés, les locaux communs et les autres dépendances du logement.

Le balcon et la terrasse sortent donc des deux surfaces. La véranda, close et couverte, n'est pas écartée par le décret de 1967, alors que l'article R156-1 l'écarte expressément. La même question se pose pour une loggia fermée.

La surface Carrez a aussi ses propres limites. L'article 46 laisse hors de l'obligation les caves, les garages et les emplacements de stationnement. L'article 4-2 du décret ne compte pas les lots ou fractions de lots de moins de 8 m². Une petite chambre de service vendue avec l'appartement n'entre donc pas dans la surface Carrez si elle reste sous ce seuil.

Si vous louez un lot que vous avez acheté, ne recopiez pas dans le bail la surface Carrez de votre acte sans la vérifier. Si le lot comprend une véranda ou une loggia fermée, la surface habitable ne la compte pas, alors que la surface Carrez a pu la compter.

Au-delà de 5 % d'écart

Les deux lois retiennent le même seuil, un vingtième de la surface écrite, soit 5 %.

À la vente, si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte, l'acheteur peut demander une baisse du prix proportionnelle à la surface qui manque. Il a 1 an à compter de l'acte authentique pour agir. Si la surface est plus grande que celle de l'acte, le vendeur ne peut demander aucun supplément de prix. Si la surface n'est pas écrite du tout, l'acheteur peut demander la nullité de la vente dans le mois qui suit l'acte authentique.

À la location, si la surface habitable est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut demander une baisse du loyer proportionnelle à l'écart. S'il n'obtient pas d'accord, ou si le bailleur ne répond pas dans les 2 mois, il a 4 mois à compter de sa demande pour saisir le juge. La baisse s'applique depuis la signature du bail, sauf si la demande arrive plus de 6 mois après sa prise d'effet. Elle s'applique alors à partir de la date de la demande.

Qui mesure, et ce que vaut notre plan

Aucun de ces textes ne dit qui doit mesurer, et un propriétaire peut le faire lui-même. En pratique, le mesurage Carrez est souvent confié à un diagnostiqueur immobilier ou à un géomètre-expert, assuré pour cette mission.

Pendant le rendez-vous de la visite virtuelle, nous relevons aussi chaque pièce avec le capteur LiDAR d'un iPhone 17 Pro, pour dessiner le plan coté. Ce relevé donne la surface de chaque pièce. Entre cette surface et la surface réelle, l'écart est d'environ 5 %, surtout parce que le capteur ne voit pas derrière un placard fermé. Pour présenter un bien, c'est peu. Pour un acte ou un bail, c'est justement le seuil des deux lois, et c'est le mesurage d'un diagnostiqueur qui fait foi. Plan indicatif, il ne remplace pas un mesurage Loi Carrez.

Les hauteurs sous pente creusent aussi l'écart entre un plan et un mesurage, nous l'expliquons dans ce qui sépare un plan 2D, un plan 3D et un mesurage Carrez. Vous pouvez voir des plans cotés déjà livrés dans les réalisations. Le plan est compris dans notre prix, avec la visite 360, la maquette 3D, les photos et 3 mois d'hébergement de la visite. Ce prix va de 149 € jusqu'à 30 m² à 319 € de 91 à 130 m², puis 2,50 € de plus par m² au-delà, et le détail est sur la page des tarifs.

Les questions qu'on nous pose sur les surfaces

La surface Carrez est-elle la surface habitable ?

Non, même si elles se calculent presque de la même façon. La surface Carrez sert à vendre un lot de copropriété, la surface habitable à louer une résidence principale. Elles peuvent différer dès que le logement a une véranda, une loggia fermée ou un comble non aménagé.

Le balcon compte-t-il dans la surface Carrez ?

Non. Un balcon ou une terrasse n'est ni clos ni couvert. Il ne compte donc ni dans la surface Carrez, ni dans la surface habitable.

Qui peut faire le mesurage Carrez ?

La loi ne l'impose à personne en particulier, et le vendeur peut mesurer lui-même. Il le confie souvent à un diagnostiqueur immobilier ou à un géomètre-expert assuré, parce qu'un écart de plus de 5 % permet à l'acheteur de demander une baisse du prix.

Quelle surface écrire dans le bail ?

Écrivez la surface habitable, calculée selon l'article R156-1 du code de la construction et de l'habitation. Ne recopiez pas la surface Carrez de votre acte sans la vérifier, et n'écrivez pas celle d'un plan de présentation.