Ce qu'un propriétaire peut demander dans un dossier de location
Demander un relevé de compte à un candidat paraît prudent. C'est interdit, et le préfet peut vous infliger jusqu'à 3 000 € d'amende pour l'avoir fait. Les pièces autorisées tiennent dans une liste fermée, fixée par décret en 2015.
La liste vient du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Elle vaut pour le candidat et pour sa caution, et elle est exhaustive. Vous ne pouvez donc réclamer que des pièces choisies parmi celles que le texte autorise. Tout le reste ne peut pas être exigé, même demandé poliment, même « pour être sûr ».
Le candidat fournit une pièce d'identité, un seul justificatif de domicile, et un ou plusieurs justificatifs d'activité et de ressources, parmi ceux que le décret énumère.
| Rubrique | Combien | Ce que le candidat peut fournir |
|---|---|---|
| Identité | Une pièce | Carte d'identité, passeport ou permis de conduire, français ou étranger, avec photo. Un titre de séjour pour un étranger. |
| Domicile | Une seule pièce | Les trois dernières quittances de loyer ou une attestation du précédent propriétaire, une attestation de l'hébergeant, une attestation d'élection de domicile, ou le dernier avis de taxe foncière ou le titre de propriété de la résidence principale. |
| Activité professionnelle | Une ou plusieurs | Contrat de travail ou de stage, ou attestation de l'employeur. Extrait K ou K bis de moins de 3 mois, fiche au registre national des entreprises, certificat Insee, carte professionnelle. Carte d'étudiant ou certificat de scolarité de l'année. |
| Ressources | Une ou plusieurs | Dernier ou avant-dernier avis d'imposition, trois derniers bulletins de salaire, deux derniers bilans pour un indépendant, justificatifs de pensions, allocations ou indemnités de stage, avis de bourse, simulation d'aides au logement, justificatifs de revenus fonciers ou de placements. |
Le candidat peut vous remettre des copies, et vous pouvez demander à voir les originaux. Les documents doivent être rédigés ou traduits en français, et les montants convertis en euros.
Ce qui sort de la liste est interdit, y compris des pièces qui paraissent raisonnables.
L'amende est administrative, prononcée par le préfet. Elle peut atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Son montant dépend de la gravité des faits, et elle ne peut plus être prononcée plus de 1 an après leur constatation.
Le choix lui-même a ses limites. L'origine, le sexe, l'âge, la situation de famille, l'état de santé, le nom, le lieu de résidence ou la langue parlée ne peuvent pas entrer en compte. La loi attend des critères objectifs, comme la situation financière, et punit une discrimination jusqu'à 3 ans de prison et 45 000 € d'amende.
Ni la loi de 1989 ni le décret de 2015 ne fixent de rapport entre les revenus et le loyer. La règle vient surtout des assureurs. Selon l'ANIL, un assureur de loyers impayés n'accepte en général de couvrir le risque que si les revenus nets du locataire atteignent au moins trois fois le loyer charges comprises. Si vous ne prenez pas d'assurance, rien ne vous oblige à appliquer ce seuil.
Visale retient un autre repère. Pour un candidat de moins de 30 ans qui n'est ni étudiant ni alternant, le loyer ne doit pas dépasser la moitié des ressources prises en compte. À notre avis, un candidat qui gagne un peu moins de trois fois le loyer mais arrive avec un garant solide, ou avec Visale, mérite d'être lu jusqu'au bout.
Une caution personne physique fournit à peu près les mêmes pièces que le candidat, une pièce d'identité avec photo, un seul justificatif de domicile, et un ou plusieurs justificatifs d'activité et de ressources. Le domicile du garant se prouve aussi par une facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de 3 mois, ou par une attestation d'assurance logement de moins de 3 mois, en plus de la quittance de loyer ou du dernier avis de taxe foncière.
Quand le garant est une personne morale, une banque ou une entreprise, vous ne pouvez demander que deux documents, un extrait K bis de moins de 3 mois ou les statuts, et la pièce d'identité de son représentant. Quand la garantie vient d'Action Logement, vous ne demandez aucun document, le candidat vous présente son visa Visale.
Vous ne pouvez pas exiger un garant de nationalité française, ni un garant qui habite en France. L'ADIL de Paris rappelle que ce serait une pratique discriminatoire.
Une règle interdit de cumuler les deux protections. Un propriétaire particulier qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas exiger de caution en plus, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Décidez donc entre les deux avant de publier, et écrivez-le dans l'annonce de location. L'engagement de la caution se fait par écrit, et vous lui en remettez un exemplaire, sauf s'il figure dans le bail. Si cet engagement fixe une durée, la caution reste tenue jusqu'à son terme.
Visale est une caution gratuite d'Action Logement, que le locataire obtient avant la signature du bail. Elle vise notamment les candidats de moins de 30 ans, et les salariés du privé de plus de 30 ans sous conditions, par exemple un salaire net mensuel d'au plus 1 710 €, ou une embauche ou une mutation récente. En Île-de-France, le loyer couvert va jusqu'à 1 940 € par mois charges comprises. Un étudiant ou un alternant de moins de 30 ans y a droit sans condition de ressources tant que le loyer ne dépasse pas 1 000 € par mois.
Dans le parc privé, elle couvre jusqu'à 36 mois d'impayés pendant les 3 premières années du bail, et les dégradations locatives jusqu'à deux mois de loyer et charges. En échange, vous devez respecter des délais. Si le loyer n'est pas payé, vous mettez le locataire en demeure dans les 15 jours, puis vous déclarez l'impayé en ligne dès que la dette dépasse un mois de loyer et charges. Visale ne joue pas entre parents ou alliés en ligne directe.
DossierFacile est le dossier de location numérique de l'État, un service public gratuit. Le candidat y dépose les pièces autorisées, un agent peut les vérifier, et vous recevez un lien au lieu d'une pile de courriels. Chaque lien est propre à un destinataire et expire. Les documents sont filigranés pour limiter la fraude, et le candidat peut couper l'accès quand il veut.
Vous y gagnez deux choses. Vous ne lisez que des pièces que vous avez le droit de demander, et vous ne gardez pas de copies de cartes d'identité dans votre messagerie. Un espace propriétaire permet d'inviter vos candidats à l'utiliser.
Un salarié muté, un étudiant admis en juillet ou une famille qui arrive de l'étranger n'ont pas toujours pu venir visiter. Leur dossier se lit pourtant avec la même liste que les autres. Pour un candidat étranger, la pièce d'identité peut être étrangère, le titre de séjour fait partie de la liste, et l'avis d'imposition peut venir de son pays si ses revenus n'ont pas été imposés en France. Les documents doivent toujours être en français ou traduits, et les montants en euros.
DossierFacile et Visale se font en ligne. Ce qui manque à ce candidat, c'est d'avoir vu le logement, et c'est là que notre travail sert. Avec la visite virtuelle et le plan coté, il voit l'agencement, les volumes et l'état des pièces, autant de fois qu'il veut, depuis chez lui. Chaque pièce porte sa surface sur le plan. Plan indicatif, il ne remplace pas un mesurage Loi Carrez. Le bail, lui, reprend la surface habitable mesurée, celle qui sert au plafond de l'encadrement des loyers à Paris. Nous avons décrit cette façon de louer dans louer à un candidat qui ne peut pas visiter.
Lisez chaque dossier de la même façon, dans le même ordre, et notez pourquoi vous retenez un candidat. Le jour où l'on vous demande des comptes, cette note vaut mieux qu'un souvenir.
Prévenez ensuite les candidats que vous n'avez pas retenus. Pour leurs pièces, la CNIL retient en principe 3 mois de conservation des données de solvabilité. Son référentiel vise les professionnels, mais c'est un bon repère pour un particulier. Le dossier du locataire retenu rejoint le bail, et la suite, du bail type à l'état des lieux, est dans louer son appartement à Paris étape par étape.
Visite 360, plan coté, maquette 3D et photos, livrées sous 48 heures. Le tarif s'affiche sans devis ni appel
Seule la surface fixe le tarif. TVA non applicable, article 293 B du CGI. Voir le détail des tarifs