Rédiger une annonce de location qui trie les candidats
À Paris, une annonce de location reprend presque mot pour mot des mentions que la loi impose, sur le loyer, l'encadrement, les charges et le DPE. Le reste du texte sert à trier les candidats. Chaque information donnée dans l'annonce est une question de moins dans vos messages.
Nous commençons par une annonce entière, celle d'un deux pièces meublé à Paris. Le logement est fictif. Remplacez chaque crochet par vos propres chiffres, tirés du DPE, du mesurage, du bail et du simulateur de la Ville de Paris. Chaque ligne est expliquée plus bas. Si vous vendez, lisez plutôt rédiger une annonce immobilière de vente.
| Ligne | Ce que vous écrivez |
|---|---|
| Titre | Deux pièces meublé de [surface habitable] m², Paris [arrondissement], [étage] étage avec ascenseur |
| Première phrase | Le séjour, exposé [orientation], donne sur la rue, la chambre séparée sur la cour, et la cuisine fermée est équipée. |
| Description | L'entrée dessert le séjour à gauche et la chambre au fond. La salle d'eau a une fenêtre et les toilettes sont séparées. Le logement est loué avec un lit double, des rangements, des plaques de cuisson, un four, un réfrigérateur et un lave-linge. La rue est passante en journée, la chambre reste au calme. Le logement est disponible le [date]. |
| Loyer | [Loyer, complément de loyer et charges compris] € par mois charges comprises |
| Encadrement | Zone soumise à encadrement des loyers. Loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) [montant] €. Loyer de base [montant] €. [Complément de loyer [montant] €, ou pas de complément de loyer]. |
| Charges | [Forfait de charges de [montant] € par mois, ou provision sur charges de [montant] € par mois avec régularisation annuelle]. |
| Dépôt de garantie | [Montant] €, location meublée, résidence principale du locataire. |
| Énergie | Classe énergie [lettre], classe climat [lettre]. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard [montant] €, prix de référence [année]. |
| Risques | Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques, www.georisques.gouv.fr. |
| Visite et dossier | La visite virtuelle et le plan coté sont envoyés à chaque candidat avant tout rendez-vous. Plan indicatif, il ne remplace pas un mesurage Loi Carrez. Le dossier demandé suit la liste réglementaire, DossierFacile est accepté. Location entre particuliers, sans honoraires. |
Si une agence publie l'annonce, la mention « Location entre particuliers, sans honoraires » est remplacée par « [montant] € TTC honoraires charge locataire, dont [montant] € TTC pour l'état des lieux ».
Deux textes fixent le contenu d'une annonce pour un logement loué comme résidence principale. Un particulier suit l'arrêté du 21 avril 2022, en vigueur depuis le 1er juillet 2022. Un professionnel suit l'article 4 de l'arrêté du 10 janvier 2017, dans sa version du 1er avril 2022. Les deux listes sont presque identiques, et les mentions du DPE s'imposent à tous.
L'annonce donne le loyer mensuel, complément de loyer et charges compris, suivi des mots « par mois » et, s'il y a lieu, « charges comprises ». Elle indique le montant des charges quand il figure au bail, et dans tous les cas la façon dont elles se règlent. En location vide, le locataire verse des provisions chaque mois, régularisées au moins une fois par an. En meublé, le bail peut prévoir un forfait, qui n'est pas régularisé ensuite. Le bail mobilité fonctionne toujours au forfait.
Si vous demandez un dépôt de garantie, il ne dépasse pas un mois de loyer hors charges en location vide, et deux mois en meublé, quand le loyer se paie au mois. Un bail mobilité n'en prévoit aucun.
La surface à écrire est la surface habitable, celle qui figure au bail. L'annonce donne aussi la commune et, à Paris, l'arrondissement. Cette surface n'est pas toujours la surface Carrez, et nous expliquons l'écart dans surface habitable et surface Carrez. Le chiffre vous engage. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle du bail, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle.
La ligne des risques ne s'écrit que si le logement doit faire l'objet d'un état des risques. Elle reprend la phrase prévue par le texte, qui renvoie vers le site Géorisques.
À Paris, le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré qui correspond au logement, et l'annonce doit le montrer. Elle commence par « Zone soumise à encadrement des loyers ». Elle donne ensuite le loyer de référence majoré avec la mention « loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) », le loyer de base précédé de « loyer de base » et, s'il y en a un, le complément précédé de « complément de loyer ». Le loyer mensuel tout compris s'écrit en caractères plus grands que ces trois montants.
Vous ne pouvez demander un complément que si le loyer de base atteint déjà le plafond et que la localisation ou le confort du logement le justifie. Le calcul du plafond et les conditions du complément sont dans l'encadrement des loyers à Paris.
Huit des communes qui touchent Paris appliquent aussi l'encadrement, Aubervilliers, Saint-Denis et Saint-Ouen-sur-Seine dans le territoire de Plaine Commune, et Bagnolet, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil et Pantin dans celui d'Est Ensemble.
La loi ELAN a prévu l'encadrement à titre expérimental pour 8 ans, soit jusqu'au 24 novembre 2026. Le 21 octobre 2026, le Sénat a adopté une proposition de loi qui porterait cette durée à 10 ans, jusqu'au 24 novembre 2028. Au 2 novembre 2026, le texte attend sa deuxième lecture à l'Assemblée nationale, et la date de fin reste donc le 24 novembre 2026. Nous suivons ce point dans l'article sur l'encadrement des loyers.
En ligne, les classes énergie et climat apparaissent lisibles et en couleur, sur les échelles de A à G. Dans la presse écrite, les lettres sont précédées des mots « classe énergie » et « classe climat », en majuscules, à une taille au moins égale à celle du texte. L'annonce donne aussi le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie, précédé de « Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard », avec l'année de référence des prix. Pour un logement classé F ou G, elle ajoute « Logement à consommation énergétique excessive ».
Si ces mentions manquent, un particulier risque, après une mise en demeure, une amende administrative de 3 000 € au plus. Pour un professionnel, le plafond est de 3 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une personne morale.
Le DPE décide aussi de ce que vous pouvez louer. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus décent au sens de la loi de 1989. Il ne peut plus être loué par un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis cette date. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, ceux classés E le 1er janvier 2034. Pour les F et les G, les loyers sont en outre gelés pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022. Le loyer ne peut alors ni être révisé chaque année ni augmenter après des travaux, et à la relocation il ne peut pas dépasser le dernier loyer payé par le locataire précédent.
Un projet de loi sur la relance du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, vise à clarifier ces obligations. Au 2 novembre 2026, l'Assemblée nationale l'examine toujours, et le calendrier ci-dessus s'applique.
Regardez enfin la date de votre DPE. Il doit avoir moins de 10 ans à la signature du bail, et ceux réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Si le logement est chauffé à l'électricité et que le DPE date d'avant 2026, il peut dans certains cas gagner une classe grâce à une attestation gratuite.
Un particulier qui loue seul n'affiche pas d'honoraires, sauf si le locataire paie des honoraires d'état des lieux. L'annonce en donne alors le montant toutes taxes comprises. Une agence écrit le montant toutes taxes comprises des honoraires à la charge du locataire, suivi des mots « honoraires charge locataire », et donne à part la somme due pour l'état des lieux. Elle ne peut facturer au locataire que quatre prestations, la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée. Le locataire ne paie jamais plus que le propriétaire pour ces prestations, et toujours dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable. La rédaction et la diffusion de l'annonce restent à la charge du propriétaire.
En tête d'annonce, reprenez les critères que les candidats choisissent sur les portails, c'est-à-dire le type de logement, le nombre de pièces, la surface habitable, l'arrondissement ou la commune, et la mention vide ou meublé. Écrivez la surface du bail, sans « environ ».
Les premiers mots de la description disent ce qui distingue le logement, avec des faits, par exemple une chambre sur cour, une cuisine séparée ou un dernier étage sans vis-à-vis. Vient ensuite la date de disponibilité. Le reste suit l'ordre d'une visite, avec l'étage, l'ascenseur, l'orientation, le chauffage, l'état du logement et, en meublé, ce qui est fourni.
Écrivez aussi les défauts. « Rue passante en journée » donne une information qu'aucune photo ne montre. « Rare », « coup de cœur » ou « à saisir » ne disent rien du logement. Mettez un fait à leur place.
Le plan répond aux questions que les photos laissent ouvertes. Le candidat y voit où placer son lit, si la cuisine est ouverte et si la chambre donne sur la rue. Plan indicatif, il ne remplace pas un mesurage Loi Carrez. Pour une location, c'est la surface habitable mesurée qui s'écrit au bail. Vous pouvez voir à quoi ressemble un plan 2D d'appartement.
La visite virtuelle sert à trier. Envoyez-la avec le plan à chaque candidat qui vous écrit, et ne proposez un créneau qu'à ceux qui l'ont parcourue et restent intéressés. Elle permet aussi à un candidat qui ne peut pas se déplacer de découvrir le logement, comme nous l'expliquons dans louer à un candidat qui ne peut pas visiter. Plusieurs portails refusent les liens dans le texte de l'annonce, leboncoin par exemple. La visite s'envoie alors en réponse aux messages, comme le décrit publier sa visite virtuelle sur les portails.
Pour les photos, montrez toutes les pièces, salle d'eau et toilettes comprises, à hauteur d'œil et de jour. Une pièce absente des photos reste une question pour le candidat. Un grand angle allonge une chambre, et l'écart se voit dès la porte. D'autres conseils sont dans photos d'annonce immobilière.
Nous réalisons la visite 360, le plan coté, la maquette 3D et les photos en un seul rendez-vous, et nous livrons le tout sous 48 heures. Le prix dépend seulement de la surface et comprend ces quatre éléments, plus 3 mois d'hébergement de la visite. Il va de 149 € jusqu'à 30 m² à 319 € de 91 à 130 m².
Le choix d'un locataire repose sur des critères objectifs, comme sa situation financière. La loi interdit de le choisir selon son origine, son appartenance à une nation, son sexe, son âge, sa situation de famille, une grossesse, son état de santé, un handicap, son nom, son lieu de résidence ou la langue qu'il parle, entre autres critères. Une annonce qui écarte d'avance les familles, un âge ou une origine met par écrit un critère interdit. Une discrimination est punie de 3 ans de prison et de 45 000 € d'amende au plus.
Pour le dossier, écrivez seulement que vous attendez un dossier complet selon la liste réglementaire et que DossierFacile est accepté. Ce qui ne figure pas dans cette liste ne peut pas être demandé. Elle est donnée en entier dans ce qu'un propriétaire peut demander dans un dossier de location. Une fois l'annonce en ligne, les étapes suivantes, des visites jusqu'à l'état des lieux d'entrée, sont décrites dans louer son appartement à Paris étape par étape.
Visite 360, plan coté, maquette 3D et photos, livrées sous 48 heures. Le tarif s'affiche sans devis ni appel
Seule la surface fixe le tarif. TVA non applicable, article 293 B du CGI. Voir le détail des tarifs