Vendre son appartement à Paris, les étapes et ce qui les retarde

Le prix affiché dans la vitrine d'en face n'a été payé par personne. Celui qui compte se lit dans les ventes signées. Et le calendrier dépend de papiers que d'autres vous remettent, le syndic, la Ville, la banque de l'acheteur. Demandés tard, ils décalent la signature.

Entre l'estimation et la signature chez le notaire, une vente d'appartement passe par neuf étapes. La loi ne fixe pas de délai entre le compromis et l'acte, mais un office notarial le situe « en principe » autour de 3 mois. Nous nous arrêtons surtout sur ce qui peut retarder la signature, parce que cela se prépare bien avant.

Neuf étapes en un tableau

Le prix, d'après les ventes signées

Une annonce donne un prix demandé. Une vente signée donne un prix payé, et lui seul dit ce qu'un acheteur accepte de mettre dans votre rue.

Ces ventes sont publiques. La Direction générale des finances publiques les publie dans la base Demandes de valeurs foncières, dite DVF, que l'on consulte librement sur l'explorateur de data.gouv.fr. On y retrouve les ventes des dernières années, adresse par adresse, sans le nom des vendeurs ni des acheteurs. Gardez les ventes qui ressemblent à la vôtre, dans le même type d'immeuble, à un étage proche, dans le même état, avec ou sans extérieur selon votre cas. Les défauts qui pèsent sur un prix à Paris sont dans ce qui fait baisser le prix d'un appartement.

Les diagnostics et les papiers du syndic

C'est l'étape qui peut décaler le compromis. Le vendeur fournit les diagnostics, annexés à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte. Pour un appartement, ils comprennent selon l'âge de l'immeuble et de l'installation, et selon la zone, le DPE, l'amiante, le plomb, l'électricité, le gaz, les termites et l'état des risques. Certaines communes y ajoutent par arrêté un contrôle de l'assainissement. Un diagnostic qui n'est plus valable à la date de l'acte doit être refait. La liste complète, avec les durées de validité, est dans les diagnostics immobiliers pour vendre.

La surface Carrez est une obligation à part. Elle doit figurer dans la promesse et dans l'acte de tout lot de copropriété. Le plus simple est de la faire mesurer en même temps que les diagnostics.

En copropriété, l'acheteur doit aussi recevoir, au plus tard à la signature de la promesse, ce que détient le syndic.

• La fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division
• Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
• Les informations financières, dont les charges payées sur les deux derniers exercices et la part du fonds de travaux rattachée au lot
• Le carnet d'entretien de l'immeuble et la notice d'information sur les droits des copropriétaires
• Le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux, s'ils existent

Si les pièces sur l'organisation de l'immeuble et sa situation financière manquent à la signature, le délai de rétractation de l'acheteur ne commence qu'au lendemain de leur remise. Demandez-les au syndic le jour où vous décidez de vendre. Elles peuvent être remises par voie électronique, si l'acheteur l'accepte expressément.

Agence ou vente seul

Le mandat est écrit, daté et signé, en deux exemplaires. Un mandat exclusif est irrévocable pendant 3 mois et ne se renouvelle pas automatiquement. Passé ce délai, il se résilie à tout moment, avec un préavis de 15 jours, par lettre recommandée avec avis de réception.

Vendre seul ne veut pas dire vendre sans professionnel. L'acte est rédigé par un notaire dans tous les cas. Vous prenez alors en charge l'annonce, les visites et le tri des candidats.

L'annonce et les visites

Une annonce d'appartement porte des mentions obligatoires, les classes énergie et climat du DPE avec le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie, une phrase qui renvoie vers le site Géorisques et, en copropriété, le nombre de lots, la quote-part annuelle moyenne de charges et les éventuelles procédures visant le syndicat. Le reste du texte est libre. Nous expliquons à part comment rédiger l'annonce, avec un exemple à remplir.

Si l'appartement se trouve dans une zone exposée à un risque, l'état des risques est remis à l'acheteur dès la première visite. Ayez-le avant la mise en ligne.

Avant les rendez-vous sur place, envoyez une visite virtuelle à chaque candidat. Elle montre l'agencement, la lumière et l'état des pièces, et le plan coté dit si le canapé, le lit ou le bureau trouveront leur place. Réservez ensuite les rendez-vous à ceux qui l'ont parcourue.

C'est notre métier. En un seul rendez-vous chez vous, nous réalisons la visite 360, le plan coté, la maquette 3D et les photos développées, livrés sous 48 heures, et la page méthode montre comment. Plan indicatif, il ne remplace pas un mesurage Loi Carrez. Le prix comprend tout cela, avec 3 mois d'hébergement de la visite, et ne dépend que de la surface, de 149 € jusqu'à 30 m² à 319 € de 91 à 130 m², puis 2,50 € de plus par m² au-delà.

Sur le nombre de visites, voyez combien de visites il faut pour vendre à Paris. Deux cas demandent plus de précautions, vendre un appartement loué et vendre un appartement reçu en succession.

De l'offre au compromis

Demandez une offre écrite, avec le prix, le mode de financement et la durée pendant laquelle elle tient. Deux offres au même prix ne se valent pas si l'une dépend d'un prêt et l'autre non. La première passera par une condition suspensive. Avant de contresigner quoi que ce soit, parlez-en à votre notaire, car un écrit signé des deux côtés peut déjà vous engager.

Vient ensuite l'avant-contrat. Le compromis engage le vendeur et l'acheteur dès la signature, au prix et aux conditions écrits. La promesse unilatérale n'engage que le vendeur. L'acheteur dispose d'un délai pour décider, et pendant ce délai le bien ne peut plus être proposé à un autre.

À la signature, l'acheteur verse en général une somme au notaire, qui la garde sous séquestre. Dans un compromis, ce dépôt de garantie est généralement de 10 % du prix. Dans une promesse, l'indemnité d'immobilisation se situe en pratique entre 5 et 10 %. La somme vient en déduction du prix si la vente se fait.

L'acheteur non professionnel d'un logement peut ensuite se rétracter pendant 10 jours calendaires, sans se justifier, par lettre recommandée avec avis de réception. Le délai part du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l'acte. Vous, vendeur, n'avez pas de délai de réflexion.

Pendant ces 10 jours, personne ne peut recevoir d'argent de l'acheteur, sauf un professionnel qui dispose d'une garantie financière et garde la somme. N'encaissez donc rien vous-même, la loi punit ce versement de 30 000 € d'amende. Si l'acheteur se rétracte, le professionnel lui rend la somme dans les 21 jours qui suivent.

Le prêt et la préemption de la Ville

Une condition suspensive fait dépendre la vente d'un événement, presque toujours l'obtention du prêt. Son délai ne peut pas être inférieur à 1 mois. Les autres se fixent librement, pour un certificat d'urbanisme, des travaux à la charge du vendeur ou la purge d'un droit de préemption. Si le prêt n'est pas obtenu, la somme versée est rendue à l'acheteur immédiatement et en totalité. S'il renonce sans motif légitime, elle vous reste acquise.

À Paris, une étape échappe aux deux parties. La Ville dispose d'un droit de préemption. La vente lui est déclarée par une déclaration d'intention d'aliéner, et elle a 2 mois pour répondre. Ce délai est suspendu si elle demande des documents ou une visite. Son silence vaut renonciation, et l'acte ne peut pas être signé avant.

Dans les zones de préemption simple, un logement en copropriété dont le règlement est publié depuis plus de 10 ans en est dispensé. Dans les zones renforcées, la déclaration est toujours due. La notice de renseignements d'urbanisme, délivrée par la Ville, dit dans quelle zone se trouve l'adresse. Dans les communes voisines, chaque mairie fixe ses propres zones.

L'acte chez le notaire

Avant l'acte, le notaire vérifie l'identité des parties, la situation hypothécaire, les règles d'urbanisme, les droits de préemption et l'origine de propriété. Le jour de la signature, il lit l'acte, puis chacun signe, sur papier ou sous forme électronique.

L'acheteur règle ce jour-là le prix et les frais, qui sont en principe à sa charge. Un prix de 3 000 € ou plus se paie par virement. Le notaire vous reverse le prix après l'enregistrement de l'acte au service de la publicité foncière.