Les diagnostics immobiliers pour vendre un appartement à Paris

Un diagnostic oublié ne se voit pas le jour de la signature. Il se voit après, quand l'acheteur découvre ce que le rapport aurait dû lui dire. À Paris, il vous faut au moins le DPE, l'état relatif aux termites et le contrôle du raccordement à l'égout.

Un diagnostic manquant ne bloque pas toujours la vente. Il vous retire en revanche une protection, la clause qui exonère le vendeur de la garantie des vices cachés. C'est pour cette raison que les diagnostics se commandent avant de publier l'annonce, et pas après la première offre.

Le texte de référence est l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation. Quand vous vendez tout ou partie d'un immeuble bâti, vous devez fournir les diagnostics. La loi les réunit dans le dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique. Le texte énumère douze documents. La plupart ne visent que certains biens, selon leur âge, leurs installations ou leur adresse. En copropriété, plusieurs ne portent que sur la partie privative de votre lot, pas sur les parties communes.

La liste pour un appartement

Les durées de validité se comptent à la date de la promesse ou de l'acte. Un document valable à la promesse mais périmé à l'acte doit être refait et annexé à l'acte.

La loi cite encore deux documents plus rares. Le certificat de conformité d'un appareil de chauffage au bois est exigé dans les zones couvertes par un plan de protection de l'atmosphère. Les arrêtés pris au titre de la salubrité de l'immeuble sont à joindre quand il en existe.

Le DPE sert dès l'annonce

Pour un appartement, le diagnostic de performance énergétique est exigé dans tous les cas, quelle que soit la surface. Il donne une classe énergie et une classe climat, de A à G, et une estimation des dépenses annuelles d'énergie.

Vous en avez besoin avant même la première visite. L'annonce doit porter les deux classes et le montant estimé des dépenses annuelles, avec l'année de référence des prix. Un logement classé F ou G porte en plus la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Un particulier qui oublie ces mentions s'expose, après une mise en demeure, à une amende administrative pouvant aller jusqu'à 3 000 €.

Le calcul a changé au 1er janvier 2026, à l'avantage des appartements chauffés à l'électricité. Le coefficient appliqué à l'électricité est passé de 2,3 à 1,9, et il passera à 1,7 le 1er janvier 2027. Un DPE fait avant ces dates reste valable. Le nouveau calcul peut lui faire gagner une classe, mais il ne peut pas lui en faire perdre. Dans ce cas, une attestation de nouvelle étiquette se télécharge gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, avec le numéro inscrit en haut du rapport. Elle remplace l'étiquette et garde la durée de validité du DPE. La même démarche vaut pour un logement de moins de 40 m², dont les seuils ont changé le 1er juillet 2024. Vérifiez votre étiquette avant de publier.

Deux points prêtent à confusion. L'audit énergétique, souvent cité avec le DPE, vise les maisons et les immeubles de plusieurs logements appartenant à un même propriétaire, classés E, F ou G. Il ne concerne pas la vente d'un lot de copropriété. Les recommandations de travaux du DPE, elles, n'ont qu'une valeur indicative, alors que le diagnostiqueur engage sa responsabilité si le diagnostic lui-même est erroné.

Ce que l'âge de l'immeuble ajoute

Amiante, plomb, électricité et gaz dépendent de la date du permis de construire ou de l'âge des installations. Un immeuble haussmannien les cumule souvent tous. Un immeuble récent peut n'en demander aucun.

Le repérage amiante porte sur les matériaux visibles et accessibles de votre partie privative. Les parties communes relèvent du syndicat des copropriétaires, qui tient le dossier technique amiante. Demandez-en une copie au syndic, elle est à remettre à l'acheteur. Le constat plomb vise les revêtements des logements construits avant 1949, et s'il conclut à l'absence de plomb, il resservira pour les ventes suivantes. Les états de l'électricité et du gaz portent sur l'installation intérieure de votre lot et de ses dépendances, pas sur celle de l'immeuble.

Ce que l'adresse ajoute

C'est ici que Paris se distingue. L'état relatif aux termites n'est obligatoire que si le bien se trouve dans une zone déclarée infestée ou à risque par arrêté préfectoral. La Ville de Paris indique que tout son territoire est en zone de surveillance et de lutte contre les termites, le diagnostic est donc dû pour toute vente. Les Hauts-de-Seine ont été déclarés entièrement termités par un arrêté préfectoral du 22 décembre 2004. La Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne ne le sont que partiellement, commune par commune, et la préfecture de Seine-Saint-Denis publie notamment des arrêtés pour Bagnolet, Les Lilas, Montreuil et Saint-Ouen. Pour une autre commune, la cartographie de service-public.fr, la préfecture ou la mairie vous diront si le diagnostic est dû. Des termites ne bloquent pas la vente, mais l'acheteur doit en être informé.

L'état des risques, vous le remplissez vous-même, en ligne sur service-public.fr. Il date de moins de 6 mois et se met à jour s'il n'est plus exact à la signature. Vous le remettez à l'acheteur dès la première visite, puis il s'annexe à la promesse. S'il n'est pas remis au plus tard à la promesse, le délai de rétractation de l'acheteur ne court qu'à partir du lendemain de sa remise. L'annonce, enfin, doit renvoyer vers le site Géorisques par une phrase prévue à cet effet.

Le raccordement à l'égout ne concerne qu'une liste de communes, dont Paris. Depuis le 1er juillet 2022, dans les territoires dont les rejets touchent la qualité de l'eau de la Seine, la loi impose de joindre le document de contrôle du raccordement de l'immeuble au réseau public. Un décret du 31 janvier 2022 en donne la liste. Paris y figure, comme plusieurs communes voisines, Montreuil, Vincennes, Saint-Mandé, Charenton-le-Pont, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre et Gentilly. Le document vaut 10 ans. En copropriété, c'est le syndic qui organise le contrôle, demandez-lui d'abord s'il existe déjà.

À Paris, tout dépend de votre rue. Si elle est en réseau unitaire, un certificat de raccordement se télécharge sur paris.fr en cherchant l'adresse. Si elle est en réseau séparatif, un agent vient contrôler sur place, et ce contrôle est facturé 389,54 € HT pour un logement seul, au tarif 2026. Un logement qui n'est pas raccordé à l'égout demande, lui, le contrôle de l'assainissement non collectif, daté de moins de 3 ans à la signature de l'acte.

La surface Carrez se commande à part

La surface privative d'un lot de copropriété ne fait pas partie des documents de l'article L271-4. C'est une obligation distincte, fixée par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, et elle doit figurer dans la promesse comme dans l'acte de vente. Les règles sont sévères pour le vendeur.

• Si elle manque, l'acheteur peut demander la nullité de la vente, au plus tard 1 mois après l'acte authentique.
• Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée, il peut obtenir une baisse de prix proportionnelle. Il a 1 an à compter de l'acte pour agir.
• Si elle est supérieure, vous ne pouvez demander aucun supplément.
• Les caves, garages et emplacements de stationnement en sont exclus, comme les lots de moins de 8 mètres carrés.

La loi ne dit pas qui doit mesurer. En pratique, on confie le mesurage Carrez à un diagnostiqueur ou à un géomètre-expert, en même temps que les diagnostics, parce qu'une erreur se paie. Ce qui la sépare de la surface habitable est expliqué dans surface habitable et surface Carrez.

Qui commande et qui paie

C'est vous qui devez fournir les diagnostics, c'est donc vous qui les commandez. Pour l'amiante, service-public.fr précise que le prix n'est pas réglementé et reste à la charge du vendeur. Demandez plusieurs devis pour l'ensemble, mesurage Carrez compris.

Vérifiez aussi à qui vous confiez le travail. Le diagnostiqueur doit avoir des compétences certifiées par un organisme accrédité, et être assuré pour cette activité. Avant d'intervenir, il vous remet une attestation sur l'honneur de sa régularité et de son indépendance, et il ne peut recevoir aucun avantage lié à la vente ou aux travaux. Faire appel à un diagnostiqueur non certifié vous expose à une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive.

Sans diagnostic valable

La vente peut se signer, mais vous n'êtes plus protégé de la même façon.

Les diagnostics servent à l'annonce, aux visites et à la promesse. Leur place dans le calendrier de la vente est décrite dans les étapes de la vente d'un appartement à Paris.

Notre plan n'est pas un diagnostic

Nous préférons l'écrire clairement. Aplomb n'est pas diagnostiqueur. Nous ne faisons ni DPE, ni repérage amiante, ni constat plomb, ni mesurage Carrez.

Ce que nous livrons sert à présenter l'appartement, avec une visite 360, un plan coté, une maquette 3D et des photos développées. Le plan est relevé avec le capteur LiDAR d'un iPhone, qui mesure les distances dans chaque pièce. Entre la surface relevée et la surface réelle, l'écart est d'environ 5 %. Ne reportez donc jamais la surface d'un plan de présentation dans une promesse. Plan indicatif, il ne remplace pas un mesurage Loi Carrez.

Les rôles sont donc séparés. Le diagnostiqueur mesure et diagnostique, l'annonce reprend ses chiffres, et la visite comme le plan aident à comprendre l'appartement. La différence entre les deux documents est détaillée dans plan 2D, plan 3D et mesurage Carrez, et ce que comprend une visite sur la page tarifs.