Photographie
Préparer son appartement pour les photos et la visite virtuelle, la liste
En 360, il n'y a pas de hors-champ. Quarante-huit heures avant, la veille, le jour même, et pièce par pièce.
Pourquoi le chiffre que vous cherchez n'existe pas
Le nombre de visites avant une offre mesure d'abord la justesse du prix, ensuite la qualité de l'annonce, et seulement après le bien lui-même. Un appartement affiché au prix du quartier part avec peu de visites. Le même appartement, surévalué, en enchaîne sans offre. Les visiteurs viennent, comparent, et achètent ailleurs. Une moyenne qui mélangerait les deux ne vous dirait rien sur le vôtre.
Le seul chiffre solide que vous puissiez obtenir est celui du prix. Les ventes réellement signées dans votre rue sont publiques, dans la base Demandes de valeurs foncières de l'État, mise à jour deux fois par an. Un vendeur qui la consulte avant de fixer son prix s'épargne déjà les visites qui ne servent qu'à lui apprendre qu'il est trop cher.
Ce qu'une visite coûte vraiment
Une visite, ce n'est pas vingt minutes. C'est le rendez-vous pris et parfois déplacé, le rangement la veille, la lumière à préparer, l'attente de quelqu'un qui a un quart d'heure de retard, l'échange, et le message du lendemain qui dit « on réfléchit ». Si vous êtes honnête sur le rangement, comptez deux à trois heures par visite, tout compris, et très souvent un samedi.
Prenons nos valeurs de départ. Dix visites sans visite virtuelle, trois avec, trois heures par visite, trente euros de l'heure. Les visites en moins, multipliées par la durée d'une visite puis par ce que vaut votre heure, donnent 21 heures et 630 €. Ce sont nos valeurs, pas une statistique. Refaites le compte avec les vôtres.
Les visites qui n'auraient pas dû avoir lieu
Toutes les visites inutiles se ressemblent. L'acheteur découvre sur place quelque chose que l'annonce aurait pu lui dire. Voici ce qu'il découvre, et ce qui le lui aurait dit avant de venir.
| Ce qu'il découvre sur place | Ce qui l'aurait dit avant |
|---|---|
| La distribution, chambre sur le séjour, cuisine sans fenêtre, couloir qui mange la surface | Un plan 2D coté, avec les cotes de chaque pièce |
| Les volumes, la pièce est plus petite que sur la photo au grand angle | Une visite dans laquelle on se déplace, plutôt qu'une photo qui élargit |
| La lumière et l'état réel, jaune sous les ampoules, fenêtres brûlées, traces cachées | Des photographies développées, pas flatteuses |
| Le vis-à-vis, l'orientation, l'étage sans ascenseur | Le texte de l'annonce, s'il dit tout |
| Le prix, comparé au voisin vendu le mois dernier | Un prix fixé sur les ventes signées, pas sur les annonces |
Le point commun des trois premières lignes, c'est qu'elles se règlent avec une visite virtuelle et un plan 2D, faits une fois, consultés autant de fois qu'il y a de candidats. Un acheteur qui a parcouru le bien chez lui, à son rythme, ne vient pas pour vérifier la distribution. Il vient pour se décider.
Comment en avoir moins, sans en perdre une bonne
- Fixez le prix sur les ventes signées, pas sur les annonces autour de vous, qui sont par définition des biens qui n'ont pas encore trouvé preneur.
- Montrez tout, avant. Le plan, la visite, des photographies honnêtes. Ce que l'acheteur ne voit pas, il l'imagine au pire, et il le déduit du prix.
- Posez une question avant de donner un créneau, « Avez-vous fait la visite virtuelle ? » Celui qui répond oui a déjà éliminé les raisons de ne pas venir. Celui qui répond non peut la faire ce soir.
- Groupez les visites restantes sur un créneau, avec un quart d'heure d'écart. Vous rangez une fois, et les candidats se voient.
Une visite virtuelle avec plan 2D et photographies coûte 149 € hors taxes chez nous pour un studio, et vous pouvez en juger dans nos réalisations. Ce que ça change concrètement pour un vendeur est détaillé sur la page particuliers.
Ceux qui viennent ont déjà tout vu
Voir mon prix et mes créneauxVisite virtuelle, plan 2D, photographies développées. Dès 149 € hors taxes, livrés en 48 heures. Le prix s'affiche en trois questions, sans courriel.
Sources
- Demandes de valeurs foncières, données publiques des ventes immobilières, data.gouv.fr
- Les valeurs de l'exemple sont les nôtres et n'ont pas valeur de statistique. Aucune étude publique indépendante sur le nombre de visites par vente à Paris n'a été identifiée à la date de publication.