Encadrement des loyers à Paris quand on est propriétaire
Le plafond des loyers parisiens prend fin en principe le 24 novembre 2026 à minuit. Le Sénat a voté sa prolongation jusqu'en 2028, l'Assemblée nationale doit encore se prononcer. D'ici là, votre locataire peut recalculer lui-même le plafond de son loyer, bail en main, sur le site de la Ville.
Nous commençons par la date, parce que c'est elle qui peut changer dans les semaines qui viennent. Le reste de l'article décrit la règle telle qu'elle s'applique aujourd'hui, et telle qu'elle continuera de s'appliquer si la prolongation est votée.
L'encadrement parisien repose sur une expérimentation prévue par l'article 140 de la loi ELAN, pour 8 ans à compter de la publication de la loi, soit jusqu'au 24 novembre 2026. L'arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixe les loyers de référence du 1er juillet au 24 novembre 2026 seulement, et rappelle que l'expérimentation « prend fin le 24 novembre 2026 à minuit ».
Le 11 décembre 2025, l'Assemblée nationale a adopté une proposition de loi qui rendait le dispositif permanent. Le Sénat l'a adoptée à son tour le 21 octobre 2026, par 325 voix contre 17, mais dans une version différente. Sa version ne rend pas l'encadrement permanent et ne l'ouvre pas à de nouvelles communes. Elle porte l'expérimentation de 8 à 10 ans, soit jusqu'au 24 novembre 2028, et permet à la collectivité qui l'a demandée, ou à une commune, d'y mettre fin plus tôt sur son territoire.
Au 2 novembre 2026, rien n'est définitif. Le texte, qui n'a pas été examiné en procédure accélérée, a été transmis à l'Assemblée nationale le 22 octobre pour une deuxième lecture, et il n'y est pas encore passé. Si les députés l'adoptent sans le modifier, il pourra être promulgué. S'ils le modifient, il retourne au Sénat. Tant qu'il n'est pas promulgué, l'article 140 prévoit toujours 8 ans.
Si vous signez un bail après le 24 novembre, vérifiez l'état du droit ce jour-là, sur paris.fr ou auprès de l'ADIL de Paris, dont le conseil est gratuit, pour les propriétaires comme pour les locataires. Nous mettons cet article à jour à chaque étape du texte.
Depuis le 1er juillet 2019, à Paris, le loyer hors charges d'un logement loué comme résidence principale ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Cela vaut pour la location vide comme pour le meublé, la colocation et le bail mobilité, à la signature comme au renouvellement.
Chaque année, le préfet fixe par arrêté trois montants au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur. Paris compte 14 secteurs, qui regroupent ses 80 quartiers. La catégorie dépend du type de location, du nombre de pièces principales et de l'époque de construction, avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990, ou après 1990. Pour un meublé, l'arrêté ajoute une majoration au mètre carré.
Le loyer de référence est le loyer médian relevé par l'observatoire local des loyers pour la catégorie. Le loyer de référence majoré vaut 20 % de plus, et c'est lui qui fixe le plafond. Le loyer de référence minoré vaut 30 % de moins. Il sert au propriétaire dont le loyer est très bas, qui peut demander à le réévaluer au moment du renouvellement.
L'encadrement ne s'applique pas aux logements sociaux, aux logements soumis à la loi de 1948, aux logements conventionnés avec l'Anah, aux locations saisonnières, aux meublés de tourisme, aux résidences-services ni aux sous-locations.
Le plafond de votre logement s'obtient en multipliant le loyer de référence majoré par la surface habitable. Sur un deux pièces de 40 m², un mètre carré pèse donc 2,5 % du plafond.
Cette surface est écrite dans le bail, et la loi a prévu le cas où elle est fausse. Quand la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle du bail, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle à l'écart. S'il la demande dans les 6 mois qui suivent la prise d'effet du bail, la baisse remonte à la signature. Sans accord dans les 2 mois, il peut saisir le juge dans les 4 mois qui suivent sa demande.
À Paris, une surface gonflée vous expose donc deux fois, parce que le locataire peut recalculer le plafond et demander la baisse de loyer. La surface habitable se calcule selon l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation, et elle n'est pas toujours égale à la surface Carrez. Nous expliquons l'écart entre les deux dans surface habitable et surface Carrez.
Le plan coté que nous livrons avec la visite donne la surface de chaque pièce. Il sert à montrer le logement aux candidats, pas à rédiger le bail. Plan indicatif, il ne remplace pas un mesurage Loi Carrez. Il ne remplace pas non plus un mesurage de surface habitable. Pour le bail, faites mesurer par un diagnostiqueur.
N'estimez pas le plafond à la main. La Ville de Paris met en ligne un simulateur officiel, le même que celui de votre locataire. Il demande l'adresse, la date du bail, le nombre de pièces, la surface, l'époque de construction et le type de location. Choisissez la période de la signature, car c'est l'arrêté en vigueur ce jour-là qui compte. Si vous ignorez l'époque de construction, le syndic la connaît, et le simulateur accepte « Je ne sais pas ». Gardez une capture du résultat avec le bail.
Dépasser le plafond reste possible, à trois conditions. Le loyer de base doit d'abord être égal au loyer de référence majoré, un complément posé sur un loyer inférieur n'est pas valable. Le logement doit ensuite présenter des caractéristiques de localisation ou de confort qui le distinguent des logements de la même catégorie dans le même secteur. Le montant et ces caractéristiques doivent enfin être écrits précisément dans le bail, car une formule vague se défend mal.
Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, un seul de ces défauts suffit à interdire tout complément.
Le locataire peut contester le complément devant la commission départementale de conciliation, et c'est alors à vous de prouver ce qui le justifie. Le juge, s'il est saisi ensuite, peut le réduire ou le supprimer depuis le début du bail.
Cette preuve se fait avec des pièces, pas avec des adjectifs. Une terrasse, une vue ou une salle de bains refaite peuvent se montrer. Les photos et la visite faites avant la location gardent une trace datée de ce que le locataire a loué. Rangez-les avec le bail.
À Paris, le bail doit porter plusieurs montants en plus des mentions habituelles.
Depuis le 1er octobre 2026, les baux signés ou renouvelés suivent un nouveau modèle de bail type, fixé par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026. Partez de lui, pas d'un bail téléchargé il y a 3 ans.
L'annonce a ses propres règles. Pour un particulier, l'arrêté du 21 avril 2022 impose la formule « Zone soumise à encadrement des loyers », puis le loyer de référence majoré avec la mention « loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) », le loyer de base et le complément s'il y en a un. Le loyer mensuel, charges et complément compris, doit s'écrire en caractères plus gros que ces trois montants. Les agences suivent un arrêté de 2017 qui va dans le même sens. Vous trouverez la formule en place dans un exemple d'annonce de location, et l'ordre complet de la mise en location dans louer son appartement à Paris étape par étape.
Depuis le 1er janvier 2023, c'est la Ville de Paris qui reçoit les signalements des locataires, et non plus le préfet. Depuis le 15 janvier 2025, le signalement passe par un compte Mon Paris. La Ville met alors le propriétaire en demeure de mettre le bail en conformité et de rembourser le trop-perçu. Si rien ne bouge, elle peut prononcer une amende administrative, jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, par logement.
Le locataire a aussi sa propre voie, une lettre recommandée avec accusé de réception qui demande la baisse, puis la commission départementale de conciliation, gratuite, puis le juge des contentieux de la protection. Il peut obtenir la baisse du loyer et le remboursement de ce qu'il a payé en trop, en plus de l'amende que la Ville peut vous infliger.
| Situation | Qui agit | Délai |
|---|---|---|
| Le bail ne donne pas le loyer de référence majoré | Le locataire | 1 mois après la prise d'effet du bail pour vous mettre en demeure. Vous avez 1 mois pour répondre, puis il a 3 mois pour saisir le juge. |
| Le complément de loyer est contesté | Le locataire | 3 mois après la signature pour saisir la commission de conciliation, puis 3 mois après son avis pour saisir le juge. |
| La surface est inférieure de plus d'un vingtième | Le locataire | Baisse rétroactive s'il la demande dans les 6 mois. Sans accord en 2 mois, 4 mois pour saisir le juge. |
| La Ville vous met en demeure | Vous | 2 mois pour mettre le bail en conformité et rembourser. |
| Au renouvellement, le loyer de base dépasse le majoré | Le locataire | Demande de baisse au moins 5 mois avant la fin du bail. |
| Au renouvellement, le loyer de base est sous le minoré | Vous | Demande de réévaluation au moins 6 mois avant la fin du bail. |
Au renouvellement, dans un sens comme dans l'autre, la commission de conciliation passe avant le juge.
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Seule la surface fixe le tarif. TVA non applicable, article 293 B du CGI. Voir le détail des tarifs