Vendre un appartement hérité à Paris, de la succession à la signature

Dans une succession, un chiffre vous suit jusqu'à la vente. La valeur de l'appartement au jour du décès sert d'abord à calculer les droits de succession. Quand vous revendez, elle devient votre prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value. Retenue trop basse, elle fait payer moins de droits tout de suite et plus d'impôt à la revente.

Un appartement hérité se vend comme un autre, à trois conditions près. La propriété doit d'abord passer aux héritiers par un acte du notaire. Tous les héritiers doivent ensuite être d'accord pour vendre. Et le prix de vente se compare à la valeur déclarée pour la succession, parce que c'est à partir d'elle que se calcule la plus-value.

Pour le reste, la vente suit les étapes d'une vente ordinaire, avec plus de personnes à mettre d'accord, qui vivent parfois loin de Paris.

Six étapes, dans l'ordre

Les étapes 2 à 4 se mènent en général en même temps, chez le même notaire. Vous pouvez préparer la vente pendant ce temps, mais elle ne sera enregistrée qu'une fois l'attestation publiée.

Chez le notaire

Le site des impôts le dit clairement. Quand la succession comprend un bien immobilier, les héritiers font appel à un notaire pour établir l'attestation de propriété immobilière. C'est l'acte qui fait passer l'appartement de la personne décédée à ses héritiers. Une fois signée, l'attestation est publiée au service de la publicité foncière, et les notaires de France rappellent que sans cette formalité la vente ne pourra pas être enregistrée. Une agence ou un acquéreur vous la demandera tôt ou tard, mieux vaut donc la lancer dès le premier rendez-vous chez le notaire.

La déclaration de succession se prépare au même endroit. Quand un appartement en fait partie, c'est en pratique le notaire qui la rédige avec vous. Les droits à payer dépendent du lien de parenté avec la personne décédée, après un abattement propre à chaque héritier. Le barème est sur service-public.fr.

Reste l'acceptation de la succession. Pour vendre l'appartement, il faut l'avoir acceptée. Le code civil prévoit que l'acceptation est tacite quand l'héritier fait un acte qu'il n'aurait le droit de faire qu'en qualité d'héritier acceptant, et vendre en est un. Si vous craignez des dettes, parlez des options avec le notaire avant toute démarche de vente. Le code prévoit notamment l'acceptation à concurrence de l'actif net.

La valeur au jour du décès

Pour la déclaration, l'appartement est estimé à sa valeur vénale au jour du décès, le prix auquel il se serait vendu ce jour-là. Si c'était la résidence principale de la personne décédée, un abattement de 20 % sur cette valeur est possible, sous conditions, que le notaire vérifiera.

Retenir une valeur basse fait payer moins de droits, mais l'économie se paie plus tard. Quand vous revendez, cette valeur devient votre prix d'acquisition, et l'écart entre elle et le prix de vente forme la plus-value. Au prix d'acquisition s'ajoutent les frais payés, comme les frais de notaire et les droits d'enregistrement. Du prix de vente se déduisent certains frais sur justificatifs, comme la commission d'agence ou les diagnostics obligatoires.

La durée de détention réduit ensuite la plus-value imposable chaque année au-delà de la cinquième. Pour un bien hérité, elle se compte à partir du décès. Ce qui reste est soumis à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, selon service-public.fr. L'impôt sur le revenu disparaît au-delà de 22 ans de détention, les prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.

Attention à la résidence principale. Son exonération ne joue que si l'appartement est la résidence principale du vendeur au moment de la vente. Que la personne décédée y ait vécu ne suffit pas. Le notaire chargé de la vente calcule l'impôt, établit la déclaration et le paie aux services de la publicité foncière. Vous reportez ensuite la plus-value sur votre déclaration de revenus.

Retenez donc une valeur juste, appuyée sur des ventes comparables, et demandez l'avis du notaire. Les ventes signées dans la même rue ou le même quartier se consultent dans la base publique DVF, que nous présentons dans les étapes d'une vente à Paris.

Quand les héritiers sont plusieurs

Plusieurs héritiers qui reçoivent le même appartement en deviennent propriétaires ensemble. C'est l'indivision, et l'article 815-3 du code civil dit qui décide quoi.

La majorité qui décide doit informer les autres héritiers. Sinon, ses décisions ne leur sont pas opposables.

Reste le cas qui bloque tout, l'héritier qui refuse ou ne répond pas. L'article 815-5-1 ouvre une voie. Les héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits expriment devant un notaire leur intention de vendre, et le notaire la fait signifier aux autres dans le mois. Si l'un d'eux s'oppose, ou ne se manifeste pas dans les 3 mois, le notaire le constate par procès-verbal. Le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres.

La vente se fait alors par licitation, c'est-à-dire aux enchères. Cette voie est fermée quand la propriété est démembrée, par exemple entre un usufruit et une nue-propriété. Elle prend du temps, et un accord entre héritiers, même tardif, reste en général plus simple.

Vider et montrer l'appartement de loin

Aucun texte ne règle cette étape. Quand l'appartement est encore meublé et que les héritiers vivent dans plusieurs villes, chaque décision demande un déplacement ou de longs échanges à distance.

Les meubles font partie de la succession. Avant de vider, faites un inventaire et des photos de chaque pièce, envoyés à tous les héritiers, pour que chacun dise ce qu'il veut garder. Les diagnostics de vente sont dus par le vendeur, ce sont donc les héritiers qui les commandent. Nous les avons détaillés dans les diagnostics immobiliers pour vendre. Confiez aussi les clés à une seule personne, un héritier sur place, l'agence ou le notaire.

Une visite virtuelle évite une partie des déplacements. Nous venons une fois, et chaque héritier parcourt ensuite l'appartement depuis chez lui, avec le même plan coté et les mêmes surfaces. Plan indicatif, il ne remplace pas un mesurage Loi Carrez. Tous les héritiers décident sur les mêmes documents, et le même lien sert ensuite aux acquéreurs. Vous pouvez alors réserver les rendez-vous sur place à ceux qui l'ont parcourue.

Notre prix est tout compris. Il couvre la visite 360, le plan coté, la maquette 3D, les photos développées et 3 mois d'hébergement de la visite, et ne dépend que de la surface, de 149 € jusqu'à 30 m² à 319 € de 91 à 130 m², puis 2,50 € de plus par m² au-delà.

Les étapes d'une vente ordinaire sont dans vendre son appartement à Paris, et ce que la visite change pour une succession est expliqué sur la page visite virtuelle.