Relouer entre deux locataires sans perdre un mois de loyer
À Paris, votre locataire peut partir avec un préavis de 1 mois. Pendant ce mois, il faut publier l'annonce, faire visiter, choisir un candidat et signer, alors que le logement est encore habité. Chaque étape repoussée après son départ se paie en jours sans loyer.
Tout part de la date à laquelle vous recevez le congé. Le calendrier ci-dessous tient dans un préavis de 1 mois. Les délais y sont indicatifs, ils dépendent de vos disponibilités et de celles du locataire qui part.
| Quand | Ce que vous faites |
|---|---|
| Le jour où le congé arrive | Notez la date de réception. Relisez le bail, en particulier sa clause de visite, et vérifiez la date de validité des diagnostics. |
| Première semaine | Convenez avec le locataire d'un rendez-vous pour la visite virtuelle et les photos. Vérifiez le loyer plafond. Commandez les diagnostics qui manquent. |
| Deuxième semaine | Publiez l'annonce avec la visite et le plan. Les candidats parcourent le logement en ligne et vous envoient leur dossier. |
| Troisième semaine | Faites visiter sur place les candidats retenus, dans les créneaux convenus avec le locataire. Choisissez le nouveau locataire. |
| Quatrième semaine | Signez le bail. Faites l'état des lieux de sortie, puis celui d'entrée, le plus près possible l'un de l'autre. |
Rien ne vous oblige à suivre cet ordre à la lettre. Mais chaque étape repoussée après le départ du locataire repousse aussi la signature du bail suivant, et donc le premier loyer.
En location vide, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le préavis du locataire à 3 mois. Il est réduit à 1 mois dans les zones tendues, dont Paris fait partie. Service-public.fr ajoute une condition. Le locataire doit indiquer dans sa lettre l'adresse du logement et le fait qu'il bénéficie du préavis réduit, sinon le préavis reste de 3 mois. En location meublée, l'article 25-8 prévoit 1 mois partout.
Le délai court à partir du jour où vous recevez la lettre recommandée, l'acte du commissaire de justice ou la lettre remise en main propre. Si la lettre ne mentionne pas le préavis réduit, vous avez 2 mois de plus pour relouer, et le locataire vous doit le loyer pendant ce temps.
La loi ne vous ouvre pas le logement à volonté. Une clause qui oblige le locataire à laisser visiter les jours fériés, ou plus de 2 heures les jours ouvrables, est réputée non écrite. L'ANIL précise que pendant le préavis, le locataire doit laisser visiter pour la vente ou la relocation, dans cette limite, si une clause du bail le prévoit.
Relisez donc votre bail. S'il contient cette clause, vous disposez de 2 heures par jour ouvrable au plus. S'il ne la contient pas, chaque visite dépend de l'accord du locataire. Dans les deux cas, prévenez-le tôt et proposez-lui des créneaux fixes, c'est plus simple pour lui comme pour vous.
Avec 2 heures par jour ouvrable pendant 1 mois, les visites sur place sont comptées. Gardez-les pour les candidats qui ont déjà vu le logement en ligne.
Si vous attendez que le logement soit vide pour faire les photos, la recherche commence le jour où le loyer s'arrête. Nous venons plutôt dans les premiers jours du préavis, à un rendez-vous convenu avec le locataire. Il peut ranger avant notre passage, mettre de côté ce qu'il ne veut pas voir en ligne, et choisir d'être présent ou non. Sous 48 heures, vous recevez la visite 360, le plan coté, la maquette 3D et les photos, et l'annonce peut partir avec.
Les candidats parcourent ensuite le logement en ligne. Vous triez les dossiers à distance, en sachant ce qu'un propriétaire peut demander, et seuls les candidats retenus viennent sur place, dans les créneaux convenus avec le locataire.
Le logement apparaît avec les meubles du locataire qui part. Les candidats voient quand même les volumes, la lumière et l'agencement, et le plan coté leur donne les dimensions de chaque pièce. Plan indicatif, il ne remplace pas un mesurage Loi Carrez. Au départ suivant, le plan pourra resservir, mais la visite sera à refaire.
Notre prix dépend seulement de la surface. Il comprend la visite, le plan, la maquette 3D, les photos et 3 mois d'hébergement de la visite, de 149 € jusqu'à 30 m² à 319 € de 91 à 130 m². Si vous gérez le logement de loin, l'organisation est décrite dans louer à distance à Paris. Le contenu d'une visite est présenté sur la page visite virtuelle, et un gestionnaire qui nous confie plusieurs logements trouvera ses conditions sur la page Professionnels.
Le dossier de diagnostic technique est annexé au nouveau bail. L'article 3-3 de la loi de 1989 en fixe la liste. On y trouve le DPE, le constat de risque d'exposition au plomb, un état qui mentionne la présence ou l'absence d'amiante, l'état des installations intérieures d'électricité et de gaz, l'état des risques dans les zones concernées, complété à chaque changement de locataire, et le cas échéant le document sur le bruit des aérodromes.
Deux de ces documents servent avant la signature. Le DPE est tenu à la disposition de tout candidat, et dans les zones concernées, l'état des risques lui est remis dès la première visite. Vérifiez donc leurs dates de validité le jour où le congé arrive. Le tableau des durées de validité se trouve dans louer son appartement à Paris étape par étape, et le cas de la vente dans les diagnostics immobiliers pour vendre.
Le DPE pèse aussi sur la décence du logement. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus décent au sens de la loi. Un logement classé F ne le sera plus à partir du 1er janvier 2028, et un logement classé E à partir de 2034. Or le bailleur doit remettre au locataire un logement décent. Si votre DPE est mauvais, la période entre deux locataires est le moment de faire les travaux, puisque personne n'habite le logement.
À Paris, le loyer d'un bail signé ou renouvelé depuis le 1er juillet 2019 est encadré. Hors charges et hors complément de loyer, il ne dépasse pas le loyer de référence majoré. Un arrêté préfectoral fixe ce plafond chaque année selon le quartier, le type de location, le nombre de pièces et l'époque de construction. Le bail mentionne le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
Le changement de locataire ajoute trois règles. Si le précédent locataire est parti moins de 18 mois avant la signature, le nouveau bail indique son dernier loyer et la date à laquelle il l'a versé. Un logement classé F ou G ne peut pas être reloué plus cher que ce dernier loyer. Enfin, dans les zones tendues, un décret fixe chaque année la hausse maximale du loyer d'un logement remis en location, à vérifier à la date du bail.
Le simulateur de la Ville de Paris donne le plafond qui s'applique à votre logement. Le dispositif complet est expliqué dans l'encadrement des loyers à Paris.
Le locataire qui a donné congé doit le loyer et les charges pendant tout le préavis, même s'il part plus tôt. Il y a une exception. Si un nouveau locataire occupe le logement avant la fin du préavis, avec votre accord, l'ancien cesse de payer à partir de cette date. Signer vite ne vous coûte donc rien, et rend service au locataire qui part.
Visite 360, plan coté, maquette 3D et photos, livrées sous 48 heures. Le tarif s'affiche sans devis ni appel
Seule la surface fixe le tarif. TVA non applicable, article 293 B du CGI. Voir le détail des tarifs