Ce qui sépare un plan 2D, un plan 3D et un mesurage Carrez

Un plan 2D ou 3D aide à comprendre un appartement. Le mesurage Carrez, lui, engage le vendeur, et sa surface est écrite dans l'acte de vente. Aucun plan de présentation ne le remplace.

On confond souvent ces documents, parce qu'ils parlent tous de pièces et de mètres carrés. Pourtant, seule la surface Carrez figure dans l'acte de vente d'un lot de copropriété, et c'est un chiffre mesuré, pas un dessin.

Lequel sert à quoi

La dernière ligne concerne la location. Le bail d'une résidence principale indique la surface habitable, dite loi Boutin. Elle se calcule comme la surface Carrez, mais elle écarte en plus les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, les balcons, les loggias et les vérandas. Les deux surfaces d'un même appartement peuvent donc différer. Nous les comparons en détail dans la différence entre surface habitable et surface Carrez.

Ce que montre un plan 2D ou 3D

Le plan 2D répond à des questions que les photos laissent ouvertes. Il montre comment on passe d'une pièce à l'autre, si la chambre donne sur le séjour, de quel côté la cuisine prend la lumière, et si un lit de 160 tient avec deux tables de nuit. Avec les cotes de chaque pièce, un acheteur peut vérifier la place de ses meubles avant même de venir.

Le plan 3D reprend le même dessin et lui donne de la hauteur, avec les murs, les ouvertures et les niveaux. Sur un deux pièces d'un seul niveau, il confirme ce que le plan 2D montre déjà. Sur un duplex, des combles ou une mezzanine, ou dans un séjour en double hauteur, il évite une visite qui n'aurait servi qu'à comprendre les volumes.

Nous relevons les deux pendant le rendez-vous de la visite 360, avec le capteur LiDAR d'un iPhone 17 Pro, puis nous redessinons le plan au propre avec la surface de chaque pièce. Vous pouvez voir un plan 2D tel que nous le livrons, et ceux des biens déjà livrés. Ce sont des documents de présentation. Ils aident à vendre ou à louer, mais ils ne garantissent pas la surface. Plan indicatif, il ne remplace pas un mesurage Loi Carrez.

La surface Carrez, celle qui engage

La loi du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, oblige à indiquer la superficie privative dans toute promesse et tout acte de vente d'un lot de copropriété. Les maisons individuelles hors copropriété n'y sont pas soumises, et les lots de moins de 8 mètres carrés non plus.

Le calcul part de la surface des planchers des locaux clos et couverts. On en retire les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres, et toutes les parties de moins de 1,80 mètre de hauteur. Les caves, les garages, les parkings et les balcons ne sont pas comptés.

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle écrite dans l'acte, l'acheteur peut demander une baisse du prix proportionnelle à l'écart, pendant 1 an à compter de la signature. La loi ne dit pas qui doit mesurer, et un vendeur peut le faire lui-même. En pratique, on confie ce mesurage à un diagnostiqueur immobilier ou à un géomètre-expert assuré pour cela, parce qu'une erreur peut coûter une partie du prix.

Ce que notre relevé ne voit pas

Deux choses séparent notre plan d'un mesurage Carrez, une limite du capteur et une différence de règles de calcul.

La limite du capteur d'abord. Il ne voit pas l'intérieur d'un placard fermé. Or un placard fixe dont le sol est au niveau de la pièce compte dans la superficie privative. Entre la surface de notre plan et la surface réelle, l'écart est d'environ 5 %, et il vient surtout de là.

Les règles de calcul ensuite. Sous une pente de toit ou une mezzanine, le relevé compte tout le sol, alors que le mesurage Carrez retire les parties de moins de 1,80 mètre de hauteur. Dans un appartement sous les toits, le plan peut donc afficher plus que la surface Carrez. Les deux écarts vont en sens contraire, et ils ne se compensent pas.

Pour comprendre un logement, ces écarts ne changent rien. Pour vendre, la surface qui fait foi est celle du mesurage, et nous vous conseillons de la faire mesurer avant de signer la promesse. C'est pourquoi nous présentons toujours nos plans comme indicatifs.

Dans l'annonce, l'acte et le bail

Dans l'annonce, mettez le plan, la visite, et la surface Carrez si vous l'avez déjà fait mesurer. Si ce n'est pas encore fait, vous pouvez donner la surface du plan en précisant qu'elle est indicative. Dans la promesse et dans l'acte de vente, seule la surface mesurée s'écrit, jamais celle du plan. Dans le bail, c'est la surface habitable.

Retrouver le plan de son appartement à Paris

Il existe parfois déjà un plan de votre appartement, mais il est rarement à jour.

Les plans d'un immeuble sont déposés avec son permis de construire. À Paris, la Ville donne accès aux dossiers des demandes qui ont fait l'objet d'une décision. Vous faites la demande par son téléservice ou son formulaire en ligne, puis elle vous envoie un lien de consultation. Le délai s'allonge si les pièces n'ont pas encore été numérisées. Les permis de plus de 10 ans peuvent avoir été versés aux Archives de Paris, boulevard Sérurier, dans le 19e. Les déclarations préalables ne sont gardées que 6 ans.

Ce plan montre l'appartement à l'époque des travaux. Une cloison déplacée depuis, une cuisine ouverte ou une chambre prise sur le séjour n'y figurent pas. Or une annonce doit montrer l'appartement tel qu'il est le jour de la vente. Vous pouvez le dessiner vous-même, gratuitement, ou nous le faire relever pendant la visite. Chez nous, le plan est compris dans le tarif, avec la visite, la maquette 3D et les photos. Plan indicatif, il ne remplace pas un mesurage Loi Carrez.