Vendre un appartement loué à Paris, avec ou sans le locataire

Tout se joue sur une date, celle de l'échéance du bail. En location vide, si votre locataire reçoit le congé au moins 6 mois avant, vous pouvez vendre le logement libre. S'il le reçoit un jour trop tard, le bail est reconduit, et il faut vendre avec le locataire dans les lieux ou attendre l'échéance suivante.

Avant d'appeler une agence, ressortez le bail et regardez sa date d'échéance. Vous pouvez vendre un appartement loué à tout moment, avec son locataire, et le bail continue alors avec l'acquéreur. Pour le vendre vide, il faut donner congé pour vendre, pour la date d'échéance et pas avant, dans les délais et les formes que fixe la loi du 6 juillet 1989.

Un exemple montre à quel point le calendrier est serré. Pour un bail vide de 3 ans signé le 15 mars 2024, le locataire devait recevoir le congé avant le 15 septembre 2026. Passé ce jour, il était trop tard pour cette échéance, et le bail sera reconduit. Le propriétaire doit maintenant vendre occupé ou viser l'échéance suivante.

Occupé ou libre, côte à côte

Vendre avec le locataire dans les lieux

Cette voie vous laisse choisir le moment, et le loyer continue d'être versé jusqu'à la signature. Pour le locataire, rien ne change. Comme le rappelle l'ANIL, le nouveau propriétaire lui communique ses coordonnées et le bail se poursuit aux mêmes conditions. Le loyer, la durée du bail et le dépôt de garantie passent à l'acquéreur, et c'est lui qui rendra ce dépôt au départ du locataire.

En contrepartie, vous perdez des acheteurs. Celui qui veut habiter l'appartement ne peut pas s'y installer, et la loi retarde aussi le congé qu'il pourra donner plus tard. Si le bail en cours se termine moins de 3 ans après l'achat, il ne pourra donner congé pour vendre qu'au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement. S'il veut reprendre le logement pour y habiter et que le bail se termine moins de 2 ans après l'achat, son congé ne prendra effet que 2 ans après l'acquisition.

Il reste surtout les investisseurs, qui achètent un loyer autant qu'un appartement. L'écart se voit sur le prix, mais nous ne donnons pas de pourcentage, faute de chiffre fiable pour votre cas. Il dépend du loyer, du temps qui reste sur le bail et de la rue. Demandez deux estimations, l'une occupée et l'autre libre, et comparez l'écart avec ce que vous coûterait l'attente de l'échéance.

Donner congé pour vendre

La lettre vise la date d'échéance du bail. En location vide, le locataire doit la recevoir au moins 6 mois avant, et ce délai se compte à partir du jour de réception, pas de l'envoi. La loi prévoit trois moyens, la lettre recommandée, l'acte d'un commissaire de justice ou la remise en main propre contre récépissé. C'est l'article 15 de la loi de 1989 qui fixe ces règles.

Le congé indique le motif, le prix et les conditions de la vente, sinon il est nul. Il est accompagné d'une notice d'information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire. Ce congé vaut offre de vente au locataire, qui a les 2 premiers mois du préavis pour l'accepter. S'il accepte, il dispose ensuite de 2 mois pour signer la vente, ou de 4 mois s'il emprunte.

S'il n'accepte pas et que vous trouvez ensuite un acquéreur à un prix plus bas ou à de meilleures conditions, ces nouvelles conditions doivent lui être notifiées. Il a alors 1 mois pour les accepter. Écrivez donc dans le congé un prix que vous êtes prêt à tenir.

Le locataire n'a pas de droit de préemption dans deux cas, quand vous vendez à un parent jusqu'au troisième degré qui occupera le logement au moins 2 ans, et en location meublée. En meublé, le congé se donne 3 mois avant l'échéance, sans offre au locataire.

Un congé pour vendre donné frauduleusement est puni d'une amende pénale qui peut atteindre 6 000 € pour une personne physique. Ne l'envoyez que si vous avez l'intention de vendre.

Si votre locataire a plus de 65 ans

Un locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont sous un plafond fixé par arrêté ne peut pas recevoir de congé pour vendre sans qu'on lui propose un autre logement. Ce logement doit correspondre à ses besoins et à ses possibilités, dans des limites géographiques fixées par la loi. La même protection s'applique quand il a à sa charge une personne de plus de 65 ans qui vit dans le logement, si les ressources de tout le foyer restent sous le plafond.

Cette protection ne s'applique pas si vous êtes vous-même une personne physique de plus de 65 ans, ou si vos propres ressources sont sous le plafond. L'âge s'apprécie à la date d'échéance du bail, les ressources à la date où le congé est notifié. Service-public.fr publie les plafonds en vigueur, consultez-les avant d'envoyer quoi que ce soit. Avec un locataire protégé, vendre occupé devient souvent la seule voie simple.

Faire visiter un logement habité

Que vous vendiez occupé ou pendant le préavis, l'appartement se visite avec quelqu'un dedans, et la loi protège cette personne. Une clause du bail qui l'oblige à laisser visiter les jours fériés, ou plus de 2 heures les jours ouvrables, est réputée non écrite. L'ANIL précise que pendant le préavis, le locataire doit laisser visiter pour la vente si une clause du bail le prévoit, 2 heures par jour ouvrable au plus, hors dimanche et jour férié.

Pour vendre un appartement à Paris, 2 heures par jour, c'est peu. Chaque visite fait aussi entrer des inconnus chez quelqu'un qui n'a rien demandé, et le code civil garantit à chacun le respect de sa vie privée. C'est le locataire qui vous ouvre la porte. Prévenez-le tôt, regroupez les créneaux aux mêmes heures, dites-lui ce qui sera montré et photographié, et laissez-le choisir d'être présent ou non.

Une visite virtuelle réduit le nombre de passages chez lui. Nous venons une fois, à l'heure convenue avec le locataire, qui a pu ranger ou mettre de côté ce qu'il ne veut pas voir en ligne. Les acquéreurs parcourent ensuite l'appartement depuis chez eux, avec le plan coté, et vous ne proposez un rendez-vous sur place qu'à ceux qui ont parcouru la visite. Plan indicatif, il ne remplace pas un mesurage Loi Carrez. Notre prix comprend la visite 360, le plan coté, la maquette 3D, les photos et 3 mois d'hébergement de la visite, de 149 € jusqu'à 30 m² à 319 € de 91 à 130 m². Pour le nombre de visites à prévoir, lisez combien de visites pour vendre à Paris.

Comment trancher

Partez de la date. Si l'échéance d'une location vide est à plus de 6 mois, le congé reste possible. Regardez ensuite l'âge et les ressources du locataire, qui peuvent fermer cette porte. Et avant même d'en parler à une agence, demandez-lui s'il veut acheter. Il connaît déjà l'appartement, et la vente peut alors se faire sans annonce ni visites.

Les étapes d'une vente sont décrites dans vendre son appartement à Paris, et les diagnostics à fournir dans les diagnostics immobiliers pour vendre. Ce que la visite virtuelle change pour un bien occupé est expliqué sur la page visite virtuelle.