Louer son appartement à Paris étape par étape

Depuis 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être loué avec un nouveau bail. Commencez donc par les diagnostics. L'annonce doit en citer les résultats, et le bail doit les avoir en annexe.

1. Les diagnostics avant tout

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus considéré comme décent pour un bail signé, renouvelé ou reconduit. Les logements classés F suivront en 2028, les E en 2034. Si votre appartement est classé G, il faut faire les travaux avant de publier l'annonce.

Réunis, les diagnostics forment le dossier de diagnostic technique, que vous annexez au bail. La liste à fournir dépend de l'âge de l'immeuble et de celui des installations.

Si le constat trouve du plomb au-dessus du seuil sur des peintures ou des revêtements dégradés, des travaux s'imposent avant la location. Ces diagnostics sont faits par un diagnostiqueur certifié, sauf l'état des risques, que vous pouvez remplir vous-même. L'annuaire du ministère chargé du logement liste les diagnostiqueurs certifiés. Leurs prix sont libres. Demandez plusieurs devis et vérifiez que leur assurance de responsabilité civile professionnelle est en cours.

Une règle a changé pour les logements chauffés à l'électricité. Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du diagnostic de performance énergétique compte l'électricité avec un coefficient de 1,9 au lieu de 2,3. Un logement chauffé à l'électricité peut donc obtenir une meilleure classe qu'avec l'ancien calcul. Les diagnostics faits en 2025 ou avant restent valables. Avant de décider s'il faut refaire le vôtre, retrouvez-le avec son numéro sur le service « Vérifier son DPE » de l'Ademe.

Vérifiez aussi la surface minimale. Dans un logement décent, la pièce principale fait au moins 9 m² de surface habitable avec 2,20 mètres sous plafond, ou un volume habitable d'au moins 20 m³.

2. Un loyer sous le plafond

À Paris, le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré de votre catégorie de logement, que donne le simulateur de la Ville. Ce plafond se calcule au mètre carré de surface habitable. Mesurez donc la surface au lieu de l'estimer. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle écrite dans le bail, le locataire peut obtenir une baisse du loyer proportionnelle à l'écart. Le complément de loyer et les sanctions sont expliqués dans notre article sur l'encadrement des loyers à Paris.

3. L'annonce et ses mentions

Qu'elle vienne d'un particulier ou d'une agence, une annonce de location doit donner les classes énergie et climat du diagnostic, le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie avec l'année de référence des prix, et pour un logement classé F ou G la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

Un particulier doit en plus indiquer, d'après l'arrêté du 21 avril 2022, le loyer mensuel, les charges et leur mode de règlement, le dépôt de garantie, s'il s'agit d'un meublé, la commune et l'arrondissement, la surface habitable, et à Paris les montants de l'encadrement. Selon service-public.fr, une annonce qui comporte de fausses informations expose le bailleur à une amende pouvant aller jusqu'à 3 000 €.

Nous avons repris chaque mention, avec une annonce complète à adapter, dans rédiger une annonce de location. Sur leboncoin, les liens sont interdits dans le texte de l'annonce. Vous envoyez donc la visite aux candidats par message, comme nous l'expliquons dans l'article sur leboncoin.

4. Des visites qui servent à décider

Une annonce ne montre pas tout. Un candidat peut découvrir sur place que la cuisine est fermée, que la chambre donne sur cour ou que son lit ne passera pas. Il renonce, et vous vous êtes déplacé pour rien.

C'est à cette étape que notre travail sert. Envoyez la visite virtuelle et le plan coté à chaque candidat qui vous écrit, et ne proposez un rendez-vous qu'à ceux qui restent intéressés après les avoir regardés. Ceux qui se déplacent connaissent déjà l'agencement, la lumière et l'état des pièces. Plan indicatif, il ne remplace pas un mesurage Loi Carrez. Dans le bail, c'est la surface habitable mesurée qui s'écrit. Pour vous faire une idée avant de réserver, parcourez les biens déjà livrés ou lisez notre méthode.

La visite sert aussi aux candidats qui ne peuvent pas se déplacer, par exemple un salarié muté ou un étudiant qui habite encore loin de Paris. Nous avons détaillé ce cas dans louer à un candidat qui ne peut pas se déplacer. Pour les visites sur place, regroupez les candidats sur un ou deux créneaux, dans un logement aéré et rangé, lumières allumées. Des dossiers reçus le même jour se comparent plus facilement.

5. Le dossier du locataire et sa garantie

La liste des pièces que vous pouvez demander est fixée par le décret du 5 novembre 2015. Elle comprend une pièce d'identité, un justificatif de domicile, et des justificatifs d'activité et de ressources. Vous ne pouvez rien exiger d'autre, ni demander de l'argent pour réserver le logement avant la signature. Demander une pièce interdite expose un propriétaire particulier à une amende pouvant aller jusqu'à 3 000 €. Vous choisissez votre locataire sur des critères objectifs, comme ses ressources et sa garantie. Son origine, son sexe, son âge ou son orientation sexuelle ne peuvent jamais entrer en compte.

Pour la garantie, trois solutions existent.

• Une caution personne physique, souvent un parent ou un proche, qui s'engage par un acte écrit dont vous lui remettez un exemplaire.
• La garantie Visale d'Action Logement, gratuite pour les candidats éligibles, qui doivent l'obtenir avant la signature.
• Une assurance loyers impayés, que vous souscrivez vous-même. Un propriétaire particulier ainsi assuré ne peut plus exiger de caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Les pièces du dossier, Visale et DossierFacile sont détaillés dans ce qu'un propriétaire peut demander dans un dossier de location.

6. Le bail type

Le bail d'une résidence principale suit un modèle officiel. Pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026, c'est le nouveau modèle fixé par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026. Il reprend la clause résolutoire de la loi du 27 juillet 2023. Cette clause résilie le bail de plein droit 6 semaines après un commandement de payer resté sans effet, en cas de loyer ou de charges impayés, ou de dépôt de garantie non versé. Le nouveau modèle permet aussi d'écrire le numéro de téléphone portable de chacun, et il oblige à mentionner l'obligation de résidence principale quand le logement y est soumis.

Pour un logement vide loué par un particulier, le bail dure au moins 3 ans. Il mentionne notamment les parties, l'identifiant fiscal du logement, sa description, sa surface habitable, sa classe énergie, le loyer et ses modalités de paiement, les loyers de référence à Paris, le dernier loyer payé par le précédent locataire s'il est parti depuis moins de 18 mois, et le dépôt de garantie.

Vous y annexez le dossier de diagnostic technique, la notice d'information, l'état des lieux d'entrée, l'acte de caution ou le visa Visale, et l'extrait du règlement de copropriété si l'immeuble est en copropriété. Le locataire, lui, vous remet son attestation d'assurance habitation.

7. Le dépôt de garantie

Le locataire le verse à la signature. Il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges pour un logement vide, et deux mois pour un meublé. Vous ne pouvez pas en demander pour un bail mobilité, ni quand le loyer se paie d'avance par trimestre. Son montant est écrit dans le bail et ne change plus ensuite. Au départ du locataire, vous le rendez dans le mois qui suit la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et dans les 2 mois sinon. Chaque retenue se justifie par une facture ou un devis. Chaque mois de retard commencé ajoute 10 % du loyer mensuel hors charges à la somme que vous devez.

8. L'état des lieux d'entrée

Il se fait à la remise des clés, en présence du locataire et de vous, ou des personnes que vous mandatez. Sur papier ou sur tablette, il décrit pièce par pièce les sols, les murs, les plafonds et les équipements, relève les compteurs et liste les clés remises. Chacun le signe et en garde un exemplaire. Des photos peuvent le compléter.

Fait entre vous, il est gratuit. Le locataire a ensuite 10 jours pour demander qu'il soit complété, et le premier mois de la période de chauffe pour ce qui touche au chauffage. Si vous ne trouvez pas d'accord, un commissaire de justice peut le dresser, à frais partagés, après avoir convoqué les deux parties au moins 7 jours à l'avance.

C'est sur lui que reposeront les retenues sur le dépôt de garantie, parfois des années plus tard. Une visite virtuelle et des photos faites juste avant l'entrée montrent l'état de chaque pièce à une date connue. Elles complètent l'état des lieux sans le remplacer.

Quand ce locataire donnera congé, la suite se trouve dans relouer entre deux locataires.