Rédiger une annonce immobilière qui fait venir les bons acheteurs
Une annonce de vente porte des mentions que la loi impose. Un particulier qui oublie les classes du DPE risque, après une mise en demeure, jusqu'à 3 000 € d'amende. Le reste est libre, et c'est ce reste qui décide qui vous appelle et ce que cette personne sait déjà de l'appartement.
Une annonce de vente sert d'abord à trier. Elle donne ce que la loi impose, puis elle décrit l'appartement tel qu'il est, défauts compris. Les personnes qui vous appellent savent alors ce qu'elles viennent voir. Cet article parle de vente. Pour une location, lisez plutôt rédiger une annonce de location.
Le tableau vaut pour toute annonce de vente d'un logement, que vous la publiiez vous-même ou qu'une agence s'en charge. Seule la ligne des honoraires ne concerne que les professionnels.
| Mention | Pour qui | Ce qu'il faut écrire |
|---|---|---|
| Classes énergie et climat | Toute annonce | Les deux lettres du DPE, lisibles et en couleur sur internet |
| Dépenses d'énergie | Toute annonce | Le montant estimé des dépenses annuelles pour un usage standard, avec l'année de référence des prix |
| Logement classé F ou G | Toute annonce | « Logement à consommation énergétique excessive » |
| Risques | Toute annonce | Une phrase qui renvoie vers le site Géorisques |
| Copropriété | Lot de copropriété | Le statut de copropriété, le nombre de lots, la quote-part annuelle moyenne de charges, les procédures en cours |
| Honoraires | Annonce d'un professionnel | Qui les paie, et s'ils sont à la charge de l'acheteur, le prix honoraires inclus et exclus |
Le DPE demande le plus de soin. Dans la presse écrite, les lettres sont précédées des mots « classe énergie » et « classe climat », en majuscules, à une taille au moins égale à celle du texte. Si elles manquent, un particulier risque, après une mise en demeure, une amende administrative de 3 000 € au plus. Si votre DPE date d'avant 2026 et que le logement est chauffé à l'électricité, vérifiez avant d'écrire l'annonce si une attestation gratuite de l'ADEME lui fait gagner une classe. La démarche est expliquée dans les diagnostics immobiliers pour vendre.
Pour les risques, service-public.fr donne une phrase à reprendre telle quelle, « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».
En copropriété, l'article L721-1 du code de la construction et de l'habitation impose quatre informations. L'annonce dit que le bien est en copropriété, donne le nombre de lots, le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel payée par le vendeur et, pour un logement, le montant théorique des dépenses d'énergie tiré du DPE. Elle signale aussi toute procédure qui vise le syndicat pour copropriété en difficulté, la désignation d'un mandataire ad hoc ou d'un administrateur provisoire par exemple. Vous trouvez tous ces chiffres dans les documents que tient le syndic.
Les honoraires ne concernent que les annonces publiées par un professionnel. Quand l'acheteur les paie, l'agence affiche le prix honoraires inclus et le prix hors honoraires, et donne les honoraires en pourcentage du prix hors honoraires, toutes taxes comprises. Quand le vendeur les paie, ils ne sont pas inclus dans le prix affiché.
D'après service-public.fr, l'annonce présente aussi les caractéristiques principales du bien, c'est-à-dire le prix, la superficie, la composition et l'état. La loi n'en demande pas plus. Tout le reste dépend de vous.
L'annonce doit donner une superficie. Pour un lot de copropriété, la surface Carrez figurera de toute façon dans la promesse et dans l'acte. Si vous l'avez fait mesurer avant de publier, écrivez-la dans l'annonce. L'acheteur verra le même chiffre de la première visite jusqu'à l'acte, et vous n'aurez aucun écart à expliquer.
Si vous n'avez qu'un plan de présentation, donnez la surface de ce plan en précisant qu'elle est indicative, puis faites mesurer le lot avant la promesse. Plan indicatif, il ne remplace pas un mesurage Loi Carrez. Nous expliquons la différence entre les deux chiffres dans surface habitable et surface Carrez.
Un plan répond à des questions qu'une photo laisse ouvertes. L'acheteur y voit comment on passe d'une pièce à l'autre, si la cuisine est ouverte ou fermée, si les chambres donnent sur la cour, et si son canapé tiendra contre le mur du séjour. Il connaît donc l'agencement avant de venir, et le rendez-vous sert à vérifier le reste. Plan indicatif, il ne remplace pas un mesurage Loi Carrez. Nous avons comparé le plan 2D, le plan 3D et le mesurage Carrez dans un autre article.
La visite 360 montre davantage. L'acheteur passe de pièce en pièce, regarde par la fenêtre, revient dans l'entrée, depuis un ordinateur ou un téléphone. Envoyez-la à chaque personne intéressée avant de proposer un créneau, et gardez les rendez-vous sur place pour celles qui l'ont parcourue. Sur leboncoin, les liens sont interdits dans l'annonce, la visite s'envoie donc en réponse aux messages. Nous l'expliquons dans mettre une visite virtuelle sur leboncoin.
C'est notre métier. En un seul rendez-vous chez vous, nous réalisons la visite 360, le plan coté, la maquette 3D et les photos, et nous livrons le tout sous 48 heures. Le prix dépend de la surface et comprend l'ensemble, avec 3 mois d'hébergement de la visite, de 149 € jusqu'à 30 m² à 319 € de 91 à 130 m². Vous pouvez parcourir des visites déjà livrées dans les réalisations.
Montrez chaque pièce, salle d'eau et toilettes comprises, à hauteur d'œil et de jour. Une pièce qui n'apparaît sur aucune photo reste une question pour l'acheteur. Ajoutez la vue depuis la fenêtre principale, l'escalier ou l'ascenseur, et la cave si elle est vendue avec le lot. Évitez les grands angles qui étirent une pièce, sinon elle paraîtra plus petite sur place qu'à l'écran. Pour préparer l'appartement avant notre passage, lisez préparer son appartement pour les photos et la visite virtuelle.
Le titre de l'annonce donne le type de bien, le nombre de pièces, la surface, le quartier et l'étage. La première phrase dit ce qui distingue le logement, avec des faits, par exemple un séjour traversant, une cuisine sur cour ou un dernier étage sans vis-à-vis. Le mot « lumineux » ne dit pas d'où vient la lumière. Donnez plutôt l'orientation des pièces.
La description suit l'ordre dans lequel on visite.
Écrivez aussi les défauts, une rue passante, un vis-à-vis, un ravalement voté. Lu dans l'annonce, un défaut est une information. L'acheteur vient en le sachant, et ne le découvre pas le jour de la visite.
Les mots « rare », « exceptionnel », « à saisir » ou « coup de cœur » ne disent rien de l'appartement. Une information fausse, en revanche, peut se retourner contre vous après la vente. Pour le DPE, service-public.fr rappelle qu'un acheteur trompé peut saisir le tribunal.
Le bien ci-dessous est fictif. Remplacez chaque crochet par vos propres chiffres, tirés du DPE, du mesurage et des documents du syndic. Le modèle n'en contient aucun.
| Partie | Ce que vous écrivez |
|---|---|
| Titre | Trois pièces de [surface Carrez] m², [quartier], [étage] étage avec ascenseur |
| Première phrase | Le séjour traverse l'appartement de la rue à la cour, la cuisine fermée donne sur la cour et les deux chambres sont côté calme. |
| Description | L'entrée dessert le séjour à gauche et le couloir des chambres à droite. Le séjour est exposé [orientation], côté rue. La salle d'eau a une fenêtre et les toilettes sont séparées. Le parquet d'origine du séjour est à reprendre par endroits. Les fenêtres côté rue sont en double vitrage. La rue est passante en journée, mais les chambres donnent sur la cour. La cave est vendue avec le lot. |
| Copropriété | Bien en copropriété de [nombre] lots. La quote-part annuelle moyenne du budget prévisionnel est de [montant] €. [Aucune procédure n'est en cours contre le syndicat, ou la procédure en cours]. [Les travaux votés, avec leur nature et la date de l'assemblée, ou pas de travaux votés]. |
| Énergie | Classe énergie [lettre], classe climat [lettre]. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard [montant] €, prix de référence [année]. |
| Risques | Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. |
| Prix | [Prix] €, vente entre particuliers, sans honoraires. |
| Visite | La visite virtuelle et le plan coté sont envoyés sur demande, avant tout rendez-vous. Plan indicatif, il ne remplace pas un mesurage Loi Carrez. |
Si une agence publie l'annonce et que l'acheteur paie les honoraires, la ligne du prix devient « [prix honoraires inclus] € honoraires inclus, dont [pourcentage] % TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit [prix hors honoraires] € hors honoraires ».
Une fois l'annonce en ligne, la suite de la vente est décrite dans les étapes pour vendre son appartement à Paris.
Visite 360, plan coté, maquette 3D et photos, livrées sous 48 heures. Le tarif s'affiche sans devis ni appel
Seule la surface fixe le tarif. TVA non applicable, article 293 B du CGI. Voir le détail des tarifs